경매초보부터 실전경매까지 시리즈 6편:경매 적정 낙찰가 계산의 기본 공식, 이것만 알아도 절반은 성공입니다

 

 

📘 경매초보부터 실전경매까지 시리즈 6편

경매 적정 낙찰가 계산의 기본 공식, 이것만 알아도 절반은 성공입니다

 

 

1문단
부동산 경매에서 수익의 성패를 가르는 가장 중요한 요소는 단연 적정 낙찰가입니다. 아무리 권리분석과 임차인 분석을 잘해도, 가격을 잘못 정하면 경매는 실패로 끝날 수밖에 없습니다. 초보자분들 중에는 “일단 싸 보이면 입찰한다”거나 “감정가의 몇 퍼센트면 안전하다”는 식으로 접근하는 경우도 많습니다. 하지만 이러한 방식은 시장 상황과 물건별 특성을 반영하지 못해 위험할 수 있습니다. 경매에서의 낙찰가는 감이 아니라 계산의 결과여야 합니다.

 

 

 

2문단
적정 낙찰가 계산의 기본 개념은 매우 단순합니다.
👉 적정 낙찰가 = 예상 시세 – (내가 부담해야 할 모든 비용 + 목표 수익)
여기서 말하는 비용에는 취득세, 법무비, 명도비용, 미납 관리비, 인수해야 할 임차보증금 등이 모두 포함됩니다. 즉, 낙찰가를 계산할 때는 “이 물건을 얼마에 팔 수 있을까?”가 아니라, “이 물건을 정리하는 데 총 얼마가 들어갈까?”를 먼저 생각해야 합니다. 이 순서를 거꾸로 하면 대부분 수익이 줄어들거나 손실로 이어집니다.

 

 

 

3문단
예를 들어 시세가 5억 원인 아파트를 경매로 매입한다고 가정해 보겠습니다. 취득세 및 부대비용이 약 2천만 원, 명도비용이 5백만 원, 기타 여유 비용 5백만 원이 예상된다면 총 비용은 약 3천만 원입니다. 여기에 최소 3천만 원의 수익을 목표로 한다면, 적정 낙찰가는 5억 원에서 6천만 원을 차감한 4억 4천만 원 이하가 됩니다. 이처럼 숫자로 계산해 보면, 막연히 “싸 보이는 물건”이 아니라 “수익이 남는 물건”이 눈에 들어오기 시작합니다.

 

 

 

4문단
적정 낙찰가 계산에서 가장 중요한 점은 보수적으로 접근하는 것입니다. 비용은 항상 예상보다 더 들 수 있고, 시세는 기대만큼 오르지 않을 수 있습니다. 따라서 계산할 때는 항상 여유 있는 숫자를 적용하는 것이 안전합니다. 이 기본 공식이 익숙해지면, 이후에는 낙찰가 계산기 개념을 적용해 빠르게 판단할 수 있게 됩니다. 다음 글에서는 오늘 배운 공식을 바탕으로, 초보자도 바로 활용할 수 있는 낙찰가 계산기 구조와 적용 방법을 실제 예제와 함께 자세히 설명드리겠습니다.