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3억 고시원을 2억7천에 사면? 매입가격 3천만원의 힘 3억 고시원을 2억7천에 사면? 매입가격 3천만원의 힘 고시원 공부를 하면서 지금까지 공실률, 운영비, 입실자가 선택하는 방, 리모델링 비용 등을 하나씩 계산해봤습니다.그런데 아무리 운영을 잘해도 처음부터 너무 비싸게 인수한다면 투자금 회수에는 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.그래서 이번에는 아주 단순하지만 중요한 질문을 해보려고 합니다.3억 원에 나온 고시원을 2억7천만 원에 인수할 수 있다면 무엇이 달라질까요?3천만 원 차이가 별것 아닌 것처럼 느껴질 수도 있습니다.하지만 월 500만 원의 순현금흐름을 만드는 사업이라고 가정하면 3천만 원은 6개월치 현금흐름에 해당합니다.이번 DAY 10에서는 매입가격이 현금흐름 사업에 어떤 영향을 주는지 가상의 숫자로 계산해보겠습니다.월 500만 원이 남는 똑같은 ..
3편. 얼굴에 갑자기 여드름과 뾰루지가 늘어나는 이유는 무엇일까요? 📘 얼굴이 보내는 건강신호 100편3편. 얼굴에 갑자기 여드름과 뾰루지가 늘어나는 이유는 무엇일까요? 평소에는 피부가 깨끗했는데 어느 순간부터 이마나 볼, 턱 주변에 하나둘씩 뾰루지가 올라오는 경우가 있습니다.특히 사춘기도 한참 지났는데 여드름이 반복되면“이 나이에도 여드름이 생기나?”“혹시 몸이 안 좋아진 건 아닐까?”걱정하시는 분들도 계십니다.하지만 여드름은 청소년에게만 생기는 피부 문제가 아닙니다. 성인이 된 이후에도 피지, 모공, 호르몬 변화, 화장품, 피부 마찰과 여러 생활 요인이 복합적으로 영향을 줄 수 있습니다.오늘은 갑자기 얼굴에 여드름과 뾰루지가 늘어났을 때 무엇부터 살펴보면 좋을지 알아보겠습니다.🌿 ① 최근 스트레스가 많지는 않았나요?스트레스를 많이 받는 시기에 피부 상태까지 달라..
2편. 아침에 유난히 얼굴이 푸석하고 늙어 보이는 이유는 무엇일까요? 📘 얼굴이 보내는 건강신호 100편2편. 아침에 유난히 얼굴이 푸석하고 늙어 보이는 이유는 무엇일까요? 아침에 일어나 거울을 봤는데 유난히 얼굴이 푸석하고 피곤해 보이는 날이 있습니다.분명 어제와 같은 얼굴인데 눈 밑은 어두워 보이고, 피부는 거칠어 보이며 평소보다 주름까지 도드라져 보이기도 합니다.“하룻밤 사이에 갑자기 늙은 걸까?”걱정하실 수 있지만, 아침에 얼굴이 달라 보이는 데에는 수면 상태, 피부의 수분, 실내 환경, 전날의 생활습관 등 여러 요인이 영향을 줄 수 있습니다.🌿 ① 잠을 충분히 자지 못했을 때피부 건강을 이야기할 때 수면을 빼놓기 어렵습니다.잠을 충분히 자지 못한 다음 날에는 눈 주변이 피곤해 보이거나 얼굴 전체가 생기 없이 느껴질 수 있습니다.중요한 것은 단순히 몇 시간을 ..
낡은 고시원, 얼마까지 고쳐야 할까? 30실 리모델링 비용 계산하기 낡은 고시원, 얼마까지 고쳐야 할까? 30실 리모델링 비용 계산하기 고시원 매물을 공부하다 보면 사진만 봐도 오래된 곳이 있습니다. 벽지는 누렇게 변해 있고 조명은 어두우며 가구도 오래되어 있습니다. 이런 매물을 보면 처음에는 자연스럽게 "여기는 피해야겠다"는 생각이 들 수 있습니다.그런데 도배 일을 하면서 생각이 조금 달라졌습니다.낡아 보인다고 해서 모두 큰 하자가 있는 것은 아니기 때문입니다.벽지와 장판, 조명처럼 비교적 적은 비용으로 분위기를 바꿀 수 있는 부분도 있고, 반대로 겉으로는 깨끗해 보여도 누수·배관·전기·냉난방·소방시설처럼 큰돈이 들어갈 문제가 숨어 있을 수도 있습니다.그래서 앞으로 고시원 매물을 볼 때 저는 "깨끗한가, 낡았는가?"보다 "얼마를 들이면 경쟁력을 회복할 수 있는가?"를..
📘 얼굴이 보내는 건강신호 100편 📘 얼굴이 보내는 건강신호 100편1편. 어느 날 거울 속 얼굴이 달라 보인다면? 얼굴이 보내는 작은 신호들 매일 아침 거울을 보지만 어느 날 문득“얼굴이 왜 이렇게 피곤해 보이지?”하는 생각이 들 때가 있습니다.충분히 잤는데 눈 밑이 어두워 보이기도 하고, 평소에는 없었던 뾰루지가 올라오거나 피부가 유난히 푸석해 보이는 날도 있습니다.어제까지 없었던 잡티가 갑자기 눈에 띄는 것 같기도 하고, 아침마다 얼굴이 붓거나 피부색이 예전보다 칙칙해졌다고 느끼기도 합니다.이런 변화가 나타나면 가장 먼저 화장품을 바꿔야 하나 생각하기 쉽습니다.하지만 얼굴의 변화는 피부 자체의 문제뿐 아니라 수면, 자외선 노출, 스트레스, 생활습관, 피부 자극 등 여러 요인과 관련될 수 있습니다.오늘부터 시작하는 「얼굴이 보내는..
고시원 공실 줄이려면? 사람들이 선택하는 방의 조건 10가지 고시원 공실 줄이려면? 사람들이 선택하는 방의 조건 10가지지난 DAY 7에서는 30실 규모의 가상 고시원을 놓고 공실률이 10%, 20%, 30%로 높아졌을 때 월 현금흐름이 얼마나 달라질 수 있는지 계산해봤습니다.계산하면서 한 가지 생각이 들었습니다."공실률을 계산하는 것도 중요하지만 애초에 사람들이 들어오고 싶어 하는 고시원을 만들면 어떨까?"고시원 투자에서 좋은 매물을 싸게 인수하는 것도 중요하겠지만 결국 매달 현금흐름을 만들어주는 사람은 실제 입실자입니다.그래서 앞으로 고시원 매물을 볼 때 투자자의 눈으로만 보지 않고 직접 방을 구하는 사람이라고 생각하면서 살펴보려고 합니다.아직 저는 고시원을 운영한 경험이 없습니다. 이번 글 역시 앞으로 실제 매물을 보기 위해 제가 공부하고 정리하는 과정입니다..
고시원 공실률 10%·20%·30%, 월수익은 얼마나 달라질까? 고시원 공실률 10%·20%·30%, 월수익은 얼마나 달라질까?고시원 매물을 공부하면서 제가 가장 중요하게 보려고 하는 숫자 중 하나가 공실률입니다. 인터넷에 올라온 매물 설명을 보면 '만실 운영', '월 순수익 500만 원', '안정적인 현금흐름' 같은 문구를 자주 볼 수 있습니다. 하지만 제가 앞으로 3억 원대 고시원 매물을 실제로 살펴보게 된다면 현재 만실인지보다 공실이 발생해도 수익을 유지할 수 있는 구조인지를 먼저 확인하려고 합니다. 고시원은 여러 개의 객실에서 매달 입실료가 발생한다는 장점이 있지만 반대로 방이 하나씩 비기 시작하면 매출은 줄어듭니다. 그런데 임차료와 인터넷비처럼 객실이 비어 있어도 계속 나가는 비용은 그대로 남을 수 있습니다. 그래서 이번에는 30실 규모의 가상 고시원을 만들..
3억 고시원 매물 보러 갈 때 반드시 확인할 현장답사 체크리스트 30가지 3억 고시원 매물 보러 갈 때 반드시 확인할 현장답사 체크리스트 30가지고시원 매물을 인터넷으로 보다 보면 사진도 깨끗하고 수익률도 좋아 보이는 곳이 많습니다. 하지만 저는 내년 4월부터 약 3억 원대 고시원 매물을 본격적으로 찾아보더라도 인터넷 광고만 보고 판단하지 않으려고 합니다.지난 DAY 5에서는 3억 원짜리 가상의 고시원을 놓고 월매출에서 임차료, 공과금, 청소비, 관리비, 수선비 등을 제외하면 실제 순현금흐름이 얼마나 달라질 수 있는지 계산해봤습니다.이번에는 한 단계 더 들어가 보겠습니다.실제로 고시원 매물을 보러 갔다면 무엇을 확인해야 할까요?아직 저는 고시원을 운영해본 경험이 없습니다. 따라서 이 글은 성공 경험을 이야기하는 글이 아니라 제가 실제 매물을 보기 전에 만들어두는 사전 점검표입..

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