54세, 현금흐름 7개 중 무엇부터 시작해야 할까?

54세, 현금흐름 7개 중 무엇부터 시작해야 할까?

 

 

지난 글에서 저는 60세가 되기 전까지 월 500만 원의 현금흐름을 만드는 것을 목표로 주식, 블로그, 도배, 경매, 고시원, 스터디카페, 공간임대라는 7개의 파이프라인을 공부해보기로 했습니다. 그런데 다시 생각해보니 중요한 것은 파이프라인의 개수가 아니었습니다. 7개를 한꺼번에 시작하면 돈도 분산되고 시간도 부족해질 수 있습니다. 특히 고시원이나 스터디카페처럼 큰돈이 들어가는 사업은 한 번 잘못 선택하면 회복하는 데 상당한 시간이 필요할 수 있습니다. 그래서 저는 목표를 조금 더 명확하게 잡았습니다. 지금 가지고 있는 것을 이용해 작은 현금흐름부터 만들고, 큰돈이 필요한 사업은 충분히 공부한 다음 들어가자. 이것이 앞으로 제가 지키려고 하는 첫 번째 원칙입니다.

지금 당장 시작할 것은 블로그와 도배

제가 가장 먼저 집중하려는 것은 티스토리 블로그입니다. 이유는 간단합니다. 새로운 점포를 계약하거나 수억 원의 투자금을 넣지 않아도 시작할 수 있기 때문입니다. 지금 제가 공부하고 있는 내용을 기록하면 그것 자체가 콘텐츠가 됩니다. 경매를 공부하다가 모르는 것이 생기면 공부한 내용을 정리하고, 고시원 매물을 분석하면서 알게 된 것이 있다면 다시 글로 남기고, 스터디카페와 공간임대 사업을 조사하면서 발견한 장단점도 기록할 수 있습니다. 지금 이 글 역시 그 과정의 일부입니다. 처음부터 애드센스로 월 100만 원을 벌겠다고 생각하지 않습니다. 첫 목표는 월 1만 원입니다. 그다음 10만 원, 30만 원, 50만 원으로 올라가는 것입니다. 작은 돈처럼 보여도 제가 잠을 자는 시간에도 과거에 작성한 글에서 광고수익이 발생한다면 제가 원하는 현금흐름 구조의 첫 번째 씨앗이 될 수 있다고 생각합니다.

도배 역시 중요합니다. 저는 도배를 시작한 지 약 1년 정도 됐습니다. 아직 오랜 경력의 전문가라고 할 수는 없지만 실제 현장에서 배우고 경험하고 있습니다. 앞으로는 단순히 도배 일을 하고 일당을 받는 것으로 끝내지 않고, 현장에서 얻은 경험을 콘텐츠와 연결해보고 싶습니다. 예를 들어 경매로 나온 오래된 빌라를 보러 갔을 때 벽지가 들떠 있는지, 누수 흔적이 있는지, 곰팡이가 있는지, 전체 도배가 필요한지 등을 일반적인 경매 초보의 시선과 조금 다르게 살펴볼 수 있습니다. 앞으로 경험이 더 쌓인다면 '경매 물건 수리비를 보는 도배 1년 차의 시선' 같은 콘텐츠도 만들 수 있을 것입니다. 도배라는 기술에서 직접 수입이 발생하고, 그 경험으로 만든 블로그 글에서도 작은 광고수익이 발생한다면 하나의 경험으로 두 가지 현금흐름을 만드는 셈입니다.

주식과 경매는 목적을 다르게 가져가려고 합니다

현재 하고 있는 주식은 계속 공부하되 생활비를 벌기 위해 무리한 매매를 하는 방식은 피하려고 합니다. 주식은 가격이 오를 수도 있지만 반대로 큰 폭으로 하락할 수도 있기 때문입니다. 특히 앞으로 사업을 준비하는 자금까지 주식시장에 넣어두었다가 고시원이나 공간임대에 좋은 기회가 왔을 때 자금을 사용할 수 없다면 곤란할 수 있습니다. 그래서 장기적으로는 투자자금과 사업 준비자금을 구분해서 관리하는 것도 공부해보려고 합니다. 현금흐름을 만들겠다고 시작했는데 오히려 생활자금까지 위험해지는 상황은 피하고 싶습니다.

경매는 조금 다릅니다. 저는 아직 실제 낙찰 경험이 없습니다. 따라서 지금 경매에서 중요한 목표는 수익이 아니라 첫 번째 제대로 된 경험을 만드는 것입니다. 물건을 보고, 등기와 권리를 확인하고, 국토교통부 실거래가 등을 통해 주변 거래가격을 조사하고, 현장에 직접 가보고, 수리비와 취득비용까지 계산해서 내가 감당할 수 있는 입찰가격을 정하는 연습을 계속할 생각입니다. 입찰했는데 낙찰받지 못해도 그것은 실패가 아니라 데이터가 됩니다. 내가 계산한 가격과 실제 낙찰가격이 얼마나 달랐는지 기록하면 다음 입찰에서 참고할 수 있기 때문입니다. 언젠가 첫 낙찰을 받게 되면 그때부터는 실제 취득비용, 명도, 수리, 임대 또는 매도 과정까지 솔직하게 기록해보고 싶습니다.

고시원·스터디카페·공간임대는 서로 비교한 뒤 결정하자

제가 앞으로 가장 신중하게 접근하려는 부분입니다. 세 사업 모두 매력적으로 보이지만 인터넷에서 보는 매출과 실제 통장에 남는 돈은 다를 수 있습니다. 예를 들어 월매출이 1,500만 원이라고 해도 임차료, 관리비, 공과금, 청소비, 플랫폼 수수료, 소모품비, 수선비, 인건비, 금융비용과 세금 등을 빼고 나면 실제 현금흐름은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 앞으로 매물을 볼 때 가장 먼저 물어볼 것은 "월매출이 얼마입니까?"가 아니라 "모든 비용을 제외하면 실제 얼마가 남습니까?"가 될 것입니다.

고시원은 객실별 입실료가 반복적으로 들어올 수 있다는 점이 관심을 끕니다. 하지만 공실과 민원, 시설관리, 소방·건축 관련 확인사항 등 운영자가 알아야 할 부분이 많습니다. 스터디카페는 무인 운영이라는 장점이 자주 이야기되지만 주변 경쟁점과 좌석 가동률, 임대료, 냉난방비, 시설 노후화 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 공간임대는 비교적 작은 규모로 시작할 가능성을 살펴볼 수 있지만 어떤 공간을 누구에게 빌려줄 것인지에 따라 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 결국 세 사업 가운데 이름만 보고 선택해서는 안 된다고 생각합니다.

그래서 저는 앞으로 매물을 볼 때 ① 실제 순현금흐름 ② 들어가는 자기자본 ③ 투자금 회수기간 ④ 공실 위험 ⑤ 운영에 필요한 시간 ⑥ 추가 시설투자 가능성 ⑦ 나중에 그만두고 싶을 때 빠져나올 수 있는 방법을 같은 기준으로 비교해볼 생각입니다.

그리고 내년 4월부터 3억 원대 고시원을 알아본다고 해서 반드시 3억 원을 써야 하는 것도 아닙니다. 공부해본 결과 스터디카페가 더 적합할 수도 있고, 작은 공간임대로 먼저 경험해보는 것이 나을 수도 있습니다. 반대로 충분히 검토한 고시원에서 좋은 조건을 발견할 수도 있습니다. 현금을 가지고 기다릴 수 있는 것도 투자자의 선택권이라고 생각합니다.

결국 내가 원하는 것은 '일곱 개의 사업'이 아닙니다

제가 원하는 것은 7개 사업체를 운영하면서 하루 종일 바쁘게 사는 것이 아닙니다. 오히려 반대입니다. 60세가 되었을 때 지금보다 몸은 건강하고, 매달 필요한 생활비 이상의 현금흐름이 들어오면서 제가 하고 싶은 일을 선택할 수 있는 삶을 만들고 싶습니다.

그래서 앞으로의 순서는 이렇게 생각하고 있습니다.

지금: 도배 + 블로그 + 주식관리
공부: 경매 + 고시원 + 스터디카페 + 공간임대
다음 단계: 실제 숫자를 비교해 가장 적합한 사업 1개 실행
장기 목표: 서로 성격이 다른 2~3개의 안정적인 현금흐름 구축

무엇보다 사업을 시작할 때 "남들이 돈을 번다더라"는 이유로 들어가지는 않으려고 합니다. 제가 이해할 수 있고, 직접 숫자를 확인할 수 있고, 실패했을 때 감당할 수 있는 사업만 하려고 합니다.

54세인 지금 제가 가진 가장 큰 자산은 어쩌면 돈보다 앞으로 6년 동안 준비할 시간이 있다는 것인지도 모르겠습니다.

급하게 월 500만 원을 만들려고 하지 않겠습니다.

월 1만 원의 새로운 현금흐름부터 만들어보겠습니다.

그리고 10만 원, 50만 원, 100만 원으로 하나씩 키워가겠습니다.

6년 뒤 60세가 되었을 때 이 글을 다시 읽으며 이렇게 말할 수 있었으면 좋겠습니다.

"그때 큰돈부터 투자하지 않고 작은 현금흐름부터 만들기 시작한 것이 잘한 선택이었다."

다음 이야기｜DAY 4

다음 편에서는 좀 더 재미있는 실전 계산을 해보려고 합니다.

「3억이 있다면 고시원·스터디카페·공간임대 중 어디에 넣어야 할까?」

광고에 적혀 있는 매출이 아니라 자기자본, 월 고정비, 공실, 순현금흐름과 투자금 회수기간을 놓고 가상의 매물 3개를 같은 조건으로 계산해보겠습니다.

실제 매물을 보기 전에 이런 계산을 반복해두면 나중에 매도자의 말보다 숫자를 먼저 볼 수 있을 것 같습니다.