경매초보부터 실전경매까지 시리즈 7편:경매 적정가격 계산기 개념과 활용법, 초보자도 바로 적용하는 방법

 

 

 

📘 경매초보부터 실전경매까지 시리즈 7편

 

경매 적정가격 계산기 개념과 활용법, 초보자도 바로 적용하는 방법

 

 

 

1문단
앞선 글에서 경매의 적정 낙찰가는 감이 아니라 계산의 결과라고 말씀드렸습니다. 하지만 매번 종이에 계산식을 적고 하나씩 따져보는 과정이 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 이때 필요한 것이 바로 ‘적정가격 계산기’ 개념입니다. 실제로 경매 고수들은 복잡한 공식을 외우기보다, 머릿속 또는 엑셀 형태의 계산기를 만들어 반복적으로 활용합니다. 계산기의 목적은 정확한 숫자보다 빠른 의사결정과 실수 방지에 있습니다.

 

 

 

2문단
경매 적정가격 계산기는 구조만 이해하면 매우 단순합니다. 기본 구성은 크게 네 단계로 나뉩니다.
① 예상 시세 입력
② 필수 비용 항목 입력(취득세, 법무비, 명도비, 관리비 등)
③ 인수해야 할 권리 비용 반영(임차보증금, 유치권 가능성 등)
④ 목표 수익 설정
이 네 가지를 모두 합산한 뒤 시세에서 차감하면, 그 결과값이 바로 내가 입찰할 수 있는 최대 낙찰 가능 금액이 됩니다. 이 금액을 넘기면 수익이 줄어들거나 사라지게 됩니다.

 

 

 

3문단
예를 들어 예상 시세가 4억 원인 빌라 물건을 살펴본다고 가정해 보겠습니다. 취득세와 부대비용 1천5백만 원, 명도비 5백만 원, 기타 예비비 5백만 원이 예상되고, 목표 수익을 2천만 원으로 설정한다면 총 차감액은 4천5백만 원입니다. 이 경우 계산기에서 도출되는 적정 낙찰가는 3억 5천5백만 원 이하가 됩니다. 계산기를 사용하면 감정가나 최저가에 흔들리지 않고, 내 기준에 맞는 판단을 유지할 수 있습니다.

 

 

 

4문단
적정가격 계산기의 가장 큰 장점은 일관성입니다. 같은 기준으로 여러 물건을 비교하다 보면, 자연스럽게 좋은 물건과 위험한 물건이 구분되기 시작합니다. 또한 입찰 당일 감정이나 경쟁 분위기에 휘둘리지 않게 도와주는 안전장치 역할도 합니다. 다음 글에서는 계산기를 실제 경매 물건에 적용해 보는 실전 낙찰가 산정 사례를 통해, 계산이 어떻게 결과로 이어지는지 구체적으로 살펴보겠습니다.