경매초보부터 실전경매까지 시리즈 8편:실제 경매 물건으로 해보는 적정 낙찰가 계산 실전 예제

 

 

📘 경매초보부터 실전경매까지 시리즈 8편

실제 경매 물건으로 해보는 적정 낙찰가 계산 실전 예제

 

 

1문단
경매 공부를 어느 정도 하다 보면 “이론은 알겠는데, 실제 물건에 어떻게 적용해야 할지 모르겠다”는 고민이 생기기 마련입니다. 특히 적정 낙찰가 계산은 공식보다 적용 과정이 훨씬 중요합니다. 이번 글에서는 실제 경매 물건을 가정한 예제를 통해, 시세 조사부터 비용 산정, 최종 입찰가 결정까지의 전 과정을 차근차근 살펴보겠습니다. 이 과정을 반복하다 보면 계산이 자연스럽게 몸에 익게 됩니다.

 

 

 

2문단
예시로 수도권에 위치한 전용면적 59㎡ 아파트 경매 물건을 가정해 보겠습니다. 주변 실거래가와 현재 매물 시세를 조사한 결과, 정상적인 거래 시 예상 시세는 약 4억 8천만 원으로 판단됩니다. 감정가는 5억 원, 1회 유찰 후 최저가는 4억 원입니다. 여기서 중요한 점은 감정가나 최저가에 현혹되지 않고, 오직 시세를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다.

 

 

 

3문단
다음은 비용 산정 단계입니다. 취득세 및 부대비용을 약 2천만 원으로 잡고, 명도비용 5백만 원, 미납 관리비 및 기타 예비비 5백만 원을 추가합니다. 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 여기에 최소 목표 수익을 3천만 원으로 설정하면, 총 차감 비용은 약 6천만 원이 됩니다. 이를 기준으로 계산하면 적정 낙찰가는 4억 2천만 원 이하로 정리할 수 있습니다.

 

 

 

4문단
이제 입찰 전략을 세울 차례입니다. 최저가가 4억 원이므로, 무리한 경쟁이 없다면 충분히 수익이 남을 수 있는 구조입니다. 다만 경쟁이 심할 것으로 예상된다면, 계산기에서 나온 최대 금액을 넘기지 않는 선에서 입찰가를 조정해야 합니다. 중요한 점은 낙찰을 받는 것이 목적이 아니라, 수익이 남는 가격에 낙찰받는 것이 목표라는 사실입니다. 다음 글에서는 이러한 계산 결과를 바탕으로, 입찰 당일 흔들리지 않기 위한 입찰 전략과 가격 조정 방법을 자세히 설명해 드리겠습니다.