3억이 있다면 고시원·스터디카페·공간임대·경매, 어디에 투자해야 할까?

3억이 있다면 고시원·스터디카페·공간임대·경매, 어디에 투자해야 할까?

 

 

저는 54세인 지금부터 60세가 되기 전까지 월 500만 원의 안정적인 현금흐름을 만드는 것을 목표로 공부하고 있습니다. 그 과정에서 가장 관심 있게 보고 있는 것이 고시원, 스터디카페, 공간임대 그리고 부동산 경매입니다. 특히 2027년 4월부터는 약 3억 원대 고시원 매물을 본격적으로 찾아볼 계획입니다. 그런데 여기서 한 가지 의문이 생겼습니다. 만약 투자할 수 있는 자금이 3억 원 정도 있다면 정말 고시원에 투자하는 것이 가장 좋은 선택일까? 스터디카페나 공간임대는 어떨까요? 아니면 3억 원을 한 사업에 모두 넣지 않고 부동산 경매를 통해 비교적 작은 물건부터 경험하는 방법은 어떨까요? 아직 어느 것이 정답이라고 결론 내리지 않았습니다. 그래서 실제 돈을 투자하기 전에 네 가지를 똑같은 기준으로 비교해보려고 합니다.

첫 번째 후보, 고시원

제가 현재 가장 관심을 가지고 있는 사업입니다. 고시원의 매력은 여러 개의 객실에서 매달 입실료가 발생하는 구조입니다. 예를 들어 객실이 30개라면 한 명의 임차인에게 월세를 받는 일반적인 부동산과 달리 여러 사람에게서 각각 입실료를 받게 됩니다. 하지만 객실 수에 월 입실료를 곱한 숫자를 그대로 수익이라고 생각해서는 안 될 것입니다. 공실이 발생할 수 있고 전기·수도·가스·인터넷 비용, 청소비, 소모품비, 시설수리비, 관리비, 금융비용 등이 계속 발생할 수 있기 때문입니다.

그래서 매물을 볼 때 저는 '월매출'보다 '최근 실제 입금액과 실제 지출액'을 먼저 확인하려고 합니다. 매도자가 월 순수익 500만 원이라고 이야기한다면 어떤 비용을 제외하고 500만 원인지부터 확인해야 합니다. 여기에 시설이 오래됐다면 인수 직후 추가로 들어갈 비용도 계산해야 합니다. 도배, 장판, 조명, 가구, 냉난방설비 등을 손봐야 한다면 매입가격 외에 수천만 원이 추가될 수도 있습니다.

두 번째 후보, 스터디카페

스터디카페의 가장 큰 매력으로 흔히 이야기되는 것이 무인 또는 최소 인력 운영입니다. 저 역시 처음에는 "사람을 많이 쓰지 않는다면 운영하기 편하지 않을까?"라는 생각을 했습니다. 하지만 공부할수록 무인이라는 단어만 보고 판단해서는 안 된다는 생각이 듭니다.

가장 중요한 것은 좌석이 얼마나 실제로 사용되느냐일 것입니다.

좋은 시설을 만들어도 주변에 이용자가 부족하거나 경쟁점이 많다면 매출을 유지하기 어려울 수 있습니다. 반대로 학원가, 학교, 주거단지 등에서 꾸준한 공부 수요가 있는 곳이라면 상황이 달라질 수 있습니다.

따라서 매물을 볼 때 월매출뿐 아니라 월회원 수, 시간권 매출, 좌석 수, 실제 가동률, 시험기간과 비수기 매출 차이, 임대료, 관리비, 냉난방비와 시설 교체비 등을 확인해볼 생각입니다.

특히 스터디카페는 시설 경쟁이 발생하면 인테리어를 다시 해야 하는 상황도 생각해야 합니다. 처음 들어가는 돈뿐 아니라 3년 뒤 추가로 들어갈 돈까지 계산하는 것이 중요하다고 봅니다.

세 번째 후보, 공간임대

공간임대는 제가 새롭게 관심을 가지고 있는 분야입니다. 스터디룸, 회의실, 소형 공유오피스, 촬영공간 등 여러 형태가 있기 때문에 반드시 큰 공간부터 시작할 필요는 없다는 점이 매력적으로 느껴집니다.

제가 공간임대를 검토한다면 처음부터 3억 원을 모두 투자하기보다는 작은 규모로 실제 수요를 확인하는 방법부터 알아볼 생각입니다.

예를 들어 공간 하나를 운영하면서 예약이 어느 시간대에 집중되는지, 평일과 주말 수요가 어떻게 다른지, 플랫폼을 이용한다면 수수료가 얼마나 발생하는지, 청소와 관리에 시간이 얼마나 필요한지 등을 직접 확인하는 것입니다.

공간임대 역시 매출만 보면 안 됩니다.

월 임대료와 관리비, 전기료, 냉난방비, 플랫폼 수수료, 청소비, 소모품비 그리고 예약이 없는 시간까지 모두 계산해야 실제 수익을 알 수 있습니다.

네 번째 후보, 부동산 경매

경매는 앞의 세 사업과 성격이 조금 다릅니다. 고시원·스터디카페·공간임대는 운영을 통해 현금흐름을 만드는 사업에 가깝지만 경매는 얼마에 취득하느냐가 수익에 큰 영향을 주는 투자 방식이라고 생각합니다.

저는 아직 실제 낙찰 경험이 없습니다.

따라서 처음부터 3억 원을 경매에 투입하는 것은 생각하지 않고 있습니다.

오히려 제가 감당할 수 있는 규모의 물건을 통해 첫 낙찰을 경험하고 권리분석부터 현장조사, 입찰, 명도, 수리, 임대 또는 매도까지 전체 과정을 경험하는 것이 우선입니다.

여기에서 제가 가진 도배 경험도 활용해보고 싶습니다.

오래된 빌라나 아파트를 볼 때 벽지, 곰팡이, 누수 흔적, 천장 상태 등을 확인하면서 예상 수리비를 조금 더 구체적으로 계산하는 연습을 할 수 있기 때문입니다.

경매에서 중요한 숫자는 시세차익이 아니라 최종적으로 남는 순이익이라고 생각합니다.

낙찰가격에 취득 관련 비용, 법무비용, 명도비, 금융비용, 수리비, 보유비용과 매도 관련 비용 등을 더한 뒤 예상 매도가격과 비교해야 합니다.

그렇다면 3억을 어떻게 판단할 것인가?

제가 앞으로 가장 중요하게 사용할 계산식은 의외로 간단합니다.

월 순현금흐름 = 실제 월매출 - 모든 월 지출

그리고,

연간 순현금흐름 = 월 순현금흐름 × 12

여기에 초기 투자금과 비교해보겠습니다.

예를 들어 어떤 사업에 실제 자기자본 2억 원이 들어가고 모든 비용을 제외한 연간 현금흐름이 2,000만 원이라면 단순 계산으로 자기자본 대비 연 10%입니다.

하지만 여기서 끝내면 안 됩니다.

시설교체비, 세금, 예상하지 못한 공실, 대출원금 상환 여부 등을 별도로 확인해야 합니다. 무엇보다 내 노동시간도 비용이라고 생각해야 합니다.

월 500만 원이 남아도 제가 매일 10시간씩 매달려야 한다면 제가 원하는 60세 이후의 현금흐름과는 다를 수 있습니다.

그래서 지금 제 결론은 '아직 선택하지 않는다'입니다

고시원이 무조건 좋다고 결론 내리지 않겠습니다.

스터디카페가 무인이라고 해서 선택하지도 않겠습니다.

공간임대가 소액으로 가능하다는 말만 믿지도 않겠습니다.

경매에서 싸게 낙찰받으면 돈을 번다는 생각도 하지 않겠습니다.

숫자를 확인한 다음 선택하겠습니다.

특히 2027년 4월부터 고시원 매물을 보기 시작하더라도 첫 번째 좋은 매물이 보인다고 바로 계약하지 않을 생각입니다.

여러 매물을 비교하면서 실제 매출자료와 지출자료를 확인하고, 같은 돈을 다른 곳에 넣었을 때 얻을 수 있는 결과와 비교해보겠습니다.

좋은 매물이 없다면 3억 원을 가지고 기다리는 것도 하나의 선택입니다.

제가 원하는 것은 사업체 하나를 갖는 것이 아니라 오래 지속되는 현금흐름이기 때문입니다.

앞으로 매물을 볼 때 이 7가지는 반드시 적어보겠습니다

① 실제 들어가는 자기자본
② 최근 12개월 실제 매출
③ 최근 12개월 실제 비용
④ 월평균 순현금흐름
⑤ 공실률과 손익분기점
⑥ 예상 추가 시설비
⑦ 투자금을 회수하는 데 필요한 기간

이 일곱 숫자를 확인하지 못한다면 아무리 좋아 보이는 매물이라도 한 번 더 생각해보려고 합니다.

그리고 여기에 한 가지를 더 추가한다면,

"내가 이 사업을 5년 이상 운영할 수 있는가?"

입니다.

60세 이후를 준비하는 사업이라면 수익률만큼 중요한 질문이라고 생각합니다.

DAY 4를 마치며

저의 목표는 3억 원을 투자하는 것이 아닙니다.

3억 원을 지키면서 현금흐름을 만들어내는 것입니다.

앞으로 실제 매물을 보기 시작하면 블로그에서도 하나씩 숫자를 넣어 분석해보겠습니다. 특정 매물을 계약했다는 식으로 과장하지 않고, 공부하는 단계에서는 공부한 그대로 기록하겠습니다.

그리고 언젠가 실제로 첫 사업을 시작하게 된다면 예상했던 숫자와 실제 결과가 얼마나 달랐는지도 공개해보고 싶습니다.

지금은 서두를 때가 아니라 계산하는 습관을 만드는 시간입니다.

60세까지 아직 시간이 있습니다.

천천히, 하지만 끝까지 가보겠습니다.

다음 이야기｜DAY 5

다음 편에서는 실제 매물을 보기 전에 사용할 수 있도록 「3억 고시원 매물, 월 얼마가 남아야 살 만할까?」를 주제로 가상의 고시원 하나를 만들어 계산해보겠습니다.

객실 수와 객실료에서 시작해서 공실, 임대료, 공과금, 관리비, 청소비, 수선비, 대출이자 등을 하나씩 빼면서 매도자가 말하는 '월수익'과 실제 순현금흐름이 얼마나 달라질 수 있는지 계산해보겠습니다.