DAY 19｜고시원 인수계약서 특약 10가지! 3억 투자 전 반드시 확인해야 할 권리금·보증금·시설하자

DAY 19｜고시원 인수계약서 특약 10가지! 3억 투자 전 반드시 확인해야 할 권리금·보증금·시설하자

 

 

고시원 창업을 준비하면서 가장 조심해야 할 순간은 언제일까요?

저는 좋은 매물을 발견하고 실제 계약서를 작성하는 순간이라고 생각합니다.

그동안 고시원 창업에 필요한 자금, 공실률, 매출, 운영비, 시설관리, 현장답사까지 하나씩 공부해왔습니다.

하지만 아무리 좋은 매물이라도 계약조건을 제대로 확인하지 못한다면 예상하지 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

특히 임차형 고시원은 단순히 시설을 인수하는 계약만으로 끝나지 않을 수 있습니다.

기존 운영자와의 영업양수도계약, 건물주와의 임대차계약, 입실자와 관련된 권리·의무, 시설과 영업 관련 신고사항까지 함께 살펴봐야 합니다.

그래서 오늘은 고시원 인수 시 계약서에 반드시 검토해야 할 특약사항 10가지를 정리해보겠습니다.

저는 아직 고시원을 실제로 인수한 경험은 없습니다. 이번 글은 앞으로 계약을 준비할 때 활용하기 위한 공부 기록입니다.

1. 고시원 인수계약은 일반 물건을 사는 계약과 다릅니다

고시원을 인수할 때 가장 먼저 알아야 할 것은 무엇을 사는지 정확하게 구분하는 것입니다.

예를 들어 총 3억 원이 필요하다고 가정하겠습니다.

임대차보증금 1억 원, 영업권리금 1억5천만 원, 시설대금 5천만 원으로 구성되어 있을 수 있습니다.

이 경우 3억 원 전부가 건물의 소유권을 취득하는 돈은 아닙니다.

보증금은 임대차계약에 따라 반환받을 권리가 있는 돈이고, 권리금과 시설대금은 사업의 영업가치 및 시설을 인수하기 위해 지급하는 돈입니다.

따라서 계약서에는 각각의 금액과 지급대상, 지급시기를 명확하게 기재해야 합니다.

권리금·보증금·시설대금을 구분하는 것이 계약 검토의 출발점입니다.

2. 특약 ① 건물주와의 임대차계약 체결 조건

제가 가장 먼저 확인하려는 부분입니다.

기존 고시원 운영자와 영업양수도계약을 체결했다고 해서 건물주와의 임대차관계가 자동으로 안정적으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.

따라서 건물주와의 신규 임대차계약 또는 적법한 계약승계가 가능한지 확인해야 합니다.

특약 검토 예시

"본 계약은 양수인이 임대인과 별도로 합의한 조건의 임대차계약을 체결하거나 임대인의 동의를 받아 기존 임대차계약을 적법하게 승계하는 것을 조건으로 한다. 해당 조건이 충족되지 않을 경우 계약 해제 및 지급금 반환에 관한 사항은 별도 합의한 기준에 따른다."

특히 임대차보증금과 월세, 관리비, 계약기간, 갱신조건을 사전에 확인하겠습니다.

3. 특약 ② 최근 12개월 매출자료의 정확성

고시원 광고에서 가장 눈길을 끄는 것은 월 순수익입니다.

하지만 월 500만 원이 남는다는 설명만으로 3억 원을 투자할 수는 없습니다.

저는 계약 전 최근 12개월의 매출과 비용을 확인하고 싶습니다.

특약 검토 예시

"양도인은 별첨 매출·비용 명세가 제공된 원자료와 일치함을 확인하며, 자료의 중대한 허위 또는 누락이 발견된 경우의 시정, 손해배상 및 계약 해제 요건은 별도 합의에 따른다."

단순히 '매출 보장'이라고 작성하는 것보다 어떤 자료를 기준으로 무엇을 보증하는지 구체적으로 정하는 것이 중요합니다.

4. 특약 ③ 기존 입실자와 보증금·선납금 정산

고시원에는 이미 생활하고 있는 입실자들이 있을 수 있습니다.

입실료를 미리 납부한 사람도 있고, 보증금이나 예치금이 있는 경우도 있을 것입니다.

이러한 금액을 제대로 정산하지 않으면 인수 후 예상하지 못한 반환 의무나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

특약 검토 예시

"양도인은 인도일 기준 객실별 입실 현황, 입실계약, 보증금·예치금·선납 입실료 및 미수금 내역을 제공하고, 당사자는 승계되는 권리·의무와 정산금액을 별첨 정산표로 확정한다."

개인정보는 필요한 범위에서 적법하게 처리해야 합니다.

5. 특약 ④ 시설 하자와 수리비 부담

고시원은 객실이 많고 여러 사람이 사용하는 시설이기 때문에 수리비가 발생할 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

특히 누수, 배관, 냉난방, 전기시설, 방수와 관련된 문제는 공사비가 커질 수 있습니다.

특약 검토 예시

"양도인은 계약 체결 전 알고 있는 주요 시설 하자와 수리 이력을 서면으로 고지한다. 인도 전 발견된 하자의 보수책임 및 인도 후 발견된 기존 하자에 대한 책임 범위와 기간은 별첨 시설점검표에 따른다."

저는 도배 경험이 있기 때문에 벽지 들뜸이나 천장 얼룩 등을 관찰할 수 있습니다.

하지만 누수 원인과 배관·전기·소방시설의 안전성은 관련 전문가에게 확인받겠습니다.

6. 특약 ⑤ 건축물 용도와 소방·영업 적법성

이 항목은 다른 조건이 아무리 좋아도 반드시 확인해야 합니다.

고시원은 실제 영업 형태에 따라 건축, 소방, 다중이용업소 관련 기준 등 여러 요건이 적용될 수 있습니다.

따라서 기존 사업자가 운영하고 있다는 사실만으로 양수인이 같은 방식으로 적법하게 운영할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

특약 검토 예시

"본 계약은 양수인이 해당 장소에서 예정된 영업을 적법하게 영위할 수 있음을 관계기관의 확인 및 필요한 절차를 통해 검증하는 것을 조건으로 하며, 충족되지 않는 경우의 계약 처리방법은 별도 합의한다."

영업 관련 신고·승계 절차와 시설 기준은 관할 기관에 확인하겠습니다.

7. 특약 ⑥ 인수대상 시설과 비품 목록

고시원에는 침대, 책상, 냉장고, 세탁기, 에어컨, CCTV, 출입시스템 등 다양한 시설과 비품이 있습니다.

그런데 계약서에 '시설 일체'라고만 적으면 나중에 무엇이 포함되는지 다툼이 생길 수 있습니다.

특약 검토 예시

"양도대상 시설 및 비품은 별첨 목록과 사진에 기재된 물품으로 한정하며, 소유권·리스·렌털 여부와 인도 시 작동 상태를 확인한다."

특히 렌털이나 리스 물품은 소유권과 잔여 계약조건을 별도로 확인해야 합니다.

8. 특약 ⑦ 미납금과 기존 채무의 처리

고시원을 인수할 때는 기존 사업자의 미납 공과금과 거래처 대금 등이 있는지도 확인해야 합니다.

전기·수도·가스요금, 인터넷 요금, 렌털료, 직원 급여, 기타 미지급금 등을 살펴봐야 합니다.

특약 검토 예시

"인도일 이전 기간에 발생한 비용과 채무의 부담 주체를 항목별로 정하고, 승계 대상 채무는 별첨 목록에 명시한다. 미고지 채무로 발생하는 손해의 처리방법은 별도로 정한다."

다만 당사자 간 특약만으로 제3자에 대한 법정 책임이 모두 없어지는 것은 아니므로 법률 검토가 필요합니다.

9. 특약 ⑧ 잔금 지급과 인도 조건

큰돈이 오가는 계약일수록 잔금 지급과 인도 절차를 명확하게 정해야 합니다.

저는 잔금을 지급하기 전에 필요한 계약조건이 충족되었는지 확인하려고 합니다.

특약 검토 예시

"잔금 지급은 별첨 인도확인서에 따른 시설·비품 인도, 입실자 정산, 열쇠·출입권한 인계 및 사전 합의한 필수 조건의 충족과 동시에 진행한다."

영업신고나 임대차계약 관련 절차가 남아 있다면 지급 일정과 위험부담을 구체적으로 정해야 합니다.

10. 특약 ⑨ 인수인계 기간과 운영자료 제공

고시원은 계약만 체결한다고 바로 모든 운영방법을 알 수 있는 사업이 아닙니다.

입실료 관리, 공실 광고, 청소, 시설관리, 거래처, 입퇴실 절차 등 운영에 필요한 정보가 많습니다.

특약 검토 예시

"양도인은 인도일부터 당사자가 합의한 기간 동안 객실관리, 입퇴실, 시설관리, 거래처 및 운영시스템 사용방법에 관한 인수인계에 협조하며, 제공 범위와 일정을 별첨 문서에 따른다."

인수인계 기간과 범위는 실제 운영 규모에 맞춰 정해야 합니다.

11. 특약 ⑩ 계약 해제와 지급금 반환

마지막으로 중요한 것은 계약이 정상적으로 진행되지 않을 때 어떻게 처리할 것인지입니다.

예를 들어 임대인의 동의를 받지 못하거나, 중요한 시설 하자가 발견되거나, 영업을 계속할 수 없는 문제가 확인될 수도 있습니다.

특약 검토 예시

"본 계약의 필수 선행조건, 위반 시 시정기간, 해제권 발생 요건, 계약금 및 기타 지급금의 반환기한과 방법을 구체적으로 정한다."

계약을 해제할 수 있다는 문구만으로 충분하지 않을 수 있습니다.

실제로 어떤 상황에서 누가 얼마를 언제 반환해야 하는지 명확해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

12. 고시원 인수계약 전 최종 점검표

확인사항확인 여부

임대인 동의·임대차계약 조건	□
최근 12개월 매출·비용 검증	□
객실별 입실자 계약 및 정산	□
주요 시설 하자와 수리비	□
건축·소방·영업 적법성	□
시설·비품 소유권과 목록	□
기존 채무와 미납금	□
잔금 지급·인도 조건	□
운영자료와 인수인계	□
계약 해제·환급 조건	□

이 열 가지를 모두 확인한 뒤에야 계약을 검토하려고 합니다.

13. 제가 3억 원을 투자한다면 지킬 원칙

저는 앞으로 고시원 매물을 알아볼 때 다음과 같은 원칙을 세우려고 합니다.

첫째, 매도자의 말보다 확인 가능한 자료를 우선하겠습니다.

둘째, 건물주와의 계약조건이 불확실하다면 서두르지 않겠습니다.

셋째, 건축·소방·영업 적법성에 중대한 문제가 있다면 계약하지 않겠습니다.

넷째, 권리금과 보증금, 시설대금을 구분해 총투자금을 계산하겠습니다.

다섯째, 실제 계약서는 법률 전문가의 검토를 받겠습니다.

좋은 매물을 찾는 것만큼 안전한 계약을 체결하는 능력도 중요하다고 생각합니다.

DAY 19를 마치며

고시원 창업을 공부하면서 느끼는 것은 투자수익률만큼 계약의 안전성이 중요하다는 사실입니다.

월 500만 원이 남는다고 광고하는 고시원이라도 임대차계약이 불안정하거나 시설 하자가 크다면 예상했던 현금흐름을 만들기 어려울 수 있습니다.

그래서 저는 계약을 서두르지 않겠습니다.

확인할 것은 확인하고, 모르는 것은 전문가에게 물어보겠습니다.

3억 원이라는 돈은 쉽게 모을 수 있는 자금이 아닙니다.

그만큼 계약서 한 장도 가볍게 생각하지 않겠습니다.

돈을 버는 계약보다 먼저, 큰돈을 잃지 않는 계약을 준비하겠습니다.

오늘도 안정적인 노후 현금흐름을 만드는 목표에 한 걸음 더 가까워졌다고 생각합니다.

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다음 이야기｜DAY 20

「고시원 권리금 2억 원, 비싼 걸까? 실제 순수익으로 적정 권리금 계산하는 방법」

다음 편에서는 고시원 인수에서 가장 고민되는 권리금의 적정성을 공부해보겠습니다.

월 순현금흐름 300만 원, 400만 원, 500만 원일 때 각각 권리금 1억 원, 1억5천만 원, 2억 원을 지급하면 단순 회수기간이 어떻게 달라지는지 계산하겠습니다.

특히 임대차보증금처럼 반환 가능성이 있는 돈과 회수 보장이 없는 권리금을 구분하고, 계약기간과 시설투자까지 고려하는 방법을 정리해보겠습니다.

※ 본문에 제시된 특약은 학습을 위한 예시이며 실제 계약에 그대로 사용하기 위한 법률 문안이 아닙니다. 실제 계약 전에는 현행 법령, 해당 사업장의 계약조건, 영업 인허가·신고 절차 및 관련 권리관계를 확인하고 변호사 등 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.