DAY 17｜고시원 매물 20개 비교하는 방법! 3억 투자 전 반드시 확인할 10가지와 100점 평가표

DAY 17｜고시원 매물 20개 비교하는 방법! 3억 투자 전 반드시 확인할 10가지와 100점 평가표

 

 

고시원 창업을 준비하면서 가장 어려운 것은 무엇일까요?

저는 처음에는 투자금이 가장 큰 문제라고 생각했습니다.

하지만 고시원 사업을 공부할수록 생각이 달라졌습니다.

3억 원을 준비하는 것보다 중요한 것은 그 돈을 투자할 만한 좋은 고시원을 찾아내는 능력이라는 생각이 들었습니다.

인터넷에서 고시원 매물을 검색하다 보면 다양한 광고 문구를 볼 수 있습니다.

'월 순수익 500만 원'

'만실 운영 중'

'초보자도 운영 가능'

'시설 깨끗한 우량 매물'

이런 문구만 보면 모두 좋은 매물처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 광고에 나온 수익이 실제 수익인지, 임대차 조건은 안정적인지, 앞으로 시설에 얼마나 많은 돈이 들어갈지 확인하지 않으면 투자 판단이 어려워집니다.

그래서 저는 앞으로 고시원 매물 20개를 같은 기준으로 비교하는 방법을 사용해보려고 합니다.

이번 글에서는 제가 실제 투자 준비에 활용하려는 매물 분석표와 평가 기준을 정리해보겠습니다.

1. 왜 고시원 매물 20개를 비교하려고 할까?

처음부터 마음에 드는 매물 하나만 보고 계약하는 것은 조심하려고 합니다.

예를 들어 3억 원에 나온 고시원이 있다고 가정해보겠습니다.

월 순수익이 500만 원이라고 광고하고 있다면 상당히 매력적으로 느껴질 수 있습니다.

하지만 비슷한 지역의 다른 고시원은 2억5천만 원에 나와 있을 수도 있습니다.

반대로 3억2천만 원이지만 시설 상태와 임대차 조건이 더 좋은 매물도 있을 것입니다.

이런 차이를 알려면 여러 매물을 비교해야 합니다.

저는 우선 20개를 비교해보고, 그중 자료가 충분하고 조건이 적합한 매물부터 현장답사를 진행하려고 합니다.

20개라는 숫자는 정답이 아니라 비교하는 습관을 만들기 위한 첫 번째 목표입니다.

2. 첫 번째｜실제 인수가격

고시원 매물에서 가장 먼저 확인할 것은 인수가격입니다.

그런데 광고에 나온 가격만 보고 판단해서는 안 된다고 생각합니다.

특히 임차형 고시원이라면 권리금과 임대차보증금을 구분해야 합니다.

예를 들어 권리금 2억 원, 임대차보증금 1억 원이라면 초기 자금이 3억 원 필요할 수 있습니다.

하지만 권리금과 보증금은 사업을 종료할 때 회수 가능성이 다릅니다.

권리금은 다음 인수자를 찾지 못하면 일부 또는 전부를 회수하지 못할 수 있습니다.

보증금도 임대차계약과 건물의 권리관계에 따라 반환 위험을 확인해야 합니다.

따라서 저는 권리금·보증금·시설비·부대비용을 각각 따로 기록하겠습니다.

3. 두 번째｜최근 12개월 실제 매출

매도자가 월 500만 원이 남는다고 설명하더라도 바로 믿고 계산하지 않겠습니다.

먼저 최근 12개월의 월별 매출을 확인하려고 합니다.

특히 가장 매출이 높았던 달과 가장 낮았던 달을 비교하겠습니다.

현재 만실이라고 해도 지난 1년 내내 만실이었는지는 별개의 문제이기 때문입니다.

객실별 입실료와 입금자료, 매출자료 등을 서로 비교해보겠습니다.

광고 수익보다 검증된 수익을 기준으로 판단하겠습니다.

4. 세 번째｜공실률

고시원은 객실이 비면 그만큼 매출이 감소할 수 있습니다.

30실 규모의 고시원에서 객실당 평균 입실료가 45만 원이라고 가정하겠습니다.

공실이 3실이면 월매출은 1,215만 원입니다.

공실이 6실이면 월매출은 1,080만 원입니다.

공실이 9실이면 월매출은 945만 원입니다.

이처럼 공실이 늘어나면 매출이 줄어듭니다.

그래서 현재 공실뿐 아니라 최근 12개월 평균 공실률과 장기공실 객실 수를 확인하려고 합니다.

5. 네 번째｜건물의 위치와 주변 수요

고시원 입지에서 제가 중요하게 생각하는 것은 실제 생활 수요입니다.

역세권이라고 해서 무조건 좋은 것은 아니라고 생각합니다.

주변에 직장인, 대학생, 취업준비생 등 고시원을 이용할 가능성이 있는 사람들이 있는지 확인해야 합니다.

대중교통과 편의시설, 주변 경쟁 고시원의 객실료도 비교하겠습니다.

특히 직접 걸어보면서 야간에도 생활하기 편리한 환경인지 확인하려고 합니다.

6. 다섯 번째｜임대차계약

임차형 고시원이라면 건물주와의 계약조건이 매우 중요합니다.

사업을 인수했는데 임대차계약을 안정적으로 이어갈 수 없다면 큰 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 임대차계약 기간, 보증금, 월세, 관리비, 갱신조건 등을 확인하겠습니다.

특히 기존 운영자의 계약을 그대로 승계할 수 있는지, 건물주와 새로운 계약을 체결해야 하는지도 살펴보겠습니다.

계약 전에 건물주의 동의와 실제 계약조건을 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다.

7. 여섯 번째｜시설 상태와 수리비

이 부분에서는 제가 가진 도배 경험을 활용해보고 싶습니다.

벽지 상태와 천장 누수 흔적, 곰팡이, 들뜸, 실리콘 상태 등을 살펴볼 수 있기 때문입니다.

하지만 건물의 전기, 배관, 소방, 구조적인 문제는 전문적인 점검이 필요합니다.

겉으로 깨끗해 보여도 큰 수리비가 숨어 있을 수 있습니다.

그래서 저는 초기 공사비와 향후 3년 동안 예상되는 주요 시설교체비를 구분해 기록하겠습니다.

8. 일곱 번째｜건축물 용도와 소방·영업 요건

이 항목은 다른 점수가 아무리 좋아도 반드시 확인해야 하는 부분입니다.

건축물대장상 용도와 실제 사용 형태가 적법한지, 해당 고시원 영업을 계속할 수 있는지 확인해야 합니다.

또한 소방시설과 피난시설 등 관련 기준에 맞는지도 살펴보겠습니다.

기존 사업자가 운영하고 있었다는 사실만으로 인수 후에도 모든 요건이 자동으로 충족된다고 단정하지 않겠습니다.

관할 행정기관과 소방 관련 기관, 필요한 전문가를 통해 확인하겠습니다.

적법한 운영이 어려운 매물이라면 수익률이 높아도 계약하지 않겠습니다.

9. 여덟 번째｜실제 관리시간

저는 단순히 월수익이 높은 고시원보다 오랫동안 운영할 수 있는 고시원을 찾고 싶습니다.

따라서 실제 운영자가 매주 얼마나 많은 시간을 사용하는지도 확인하려고 합니다.

입퇴실 관리, 청소, 시설수리, 민원응대 등을 직접 해야 하는지 살펴보겠습니다.

만약 관리자를 고용해야 한다면 인건비를 비용에 반영해야 합니다.

제가 직접 일하는 시간을 무시한 채 수익률을 계산하지 않겠습니다.

10. 아홉 번째｜투자금 회수기간

예를 들어 실제 총투자금이 3억 원이고 연간 순현금흐름이 4,800만 원이라고 가정하겠습니다.

단순 회수기간은 다음과 같습니다.

3억 원 ÷ 4,800만 원 = 약 6.25년

하지만 이 계산은 사업을 종료할 때 회수할 수 있는 보증금과 권리금, 세금, 시설교체비 등을 단순화한 것입니다.

따라서 실제 투자에서는 회수 가능한 자산과 소멸 가능성이 있는 비용을 구분하고 여러 시나리오를 계산해야 합니다.

특히 임차형 고시원의 권리금은 보장된 회수금액으로 생각하지 않겠습니다.

11. 열 번째｜사업을 그만둘 때의 위험

고시원을 인수할 때는 사업을 시작하는 것만 생각하기 쉽습니다.

하지만 저는 사업을 그만둘 때도 생각해보려고 합니다.

다음 인수자를 찾기 쉬운지, 시설의 경쟁력이 얼마나 유지될지, 임대차계약 종료 시 원상복구 의무는 무엇인지 확인해야 합니다.

사업을 종료할 때 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.

좋은 사업은 시작할 때뿐 아니라 끝낼 때의 위험도 계산할 수 있어야 한다고 생각합니다.

12. 고시원 매물 100점 평가표 만들기

이제 앞에서 살펴본 내용을 점수로 정리해보겠습니다.

평가항목배점

입지 및 실제 수요	15점
최근 12개월 검증된 수익	20점
공실률 및 입실 안정성	15점
인수가격 및 총투자금	15점
임대차계약 안정성	15점
시설 상태 및 예상 수리비	10점
운영시간 및 관리 난이도	5점
철수 및 자금 회수 가능성	5점
합계	100점

이 점수표는 제가 공부를 위해 만든 기준입니다.

실제 투자에서는 점수가 높다고 무조건 좋은 매물은 아닙니다.

특히 건축·소방·영업 적법성에 중대한 문제가 있거나, 계약조건이 불확실하거나, 매출자료를 검증할 수 없다면 점수와 관계없이 계약을 보류해야 합니다.

저는 80점 이상이면 우선 검토, 70~79점이면 추가 확인, 70점 미만이면 보수적으로 접근하는 방식으로 시험해보려고 합니다.

다만 이 점수 구간 역시 실제 매물 분석을 통해 계속 수정할 계획입니다.

13. 실제 매물 20개 비교표

앞으로 저는 아래와 같은 표를 만들어 매물 정보를 기록하겠습니다.

매물총투자금월 검증 현금흐름평가점수

A	2억5천만 원	300만 원	미평가
B	2억8천만 원	400만 원	미평가
C	3억 원	450만 원	미평가
D	2억7천만 원	350만 원	미평가
E	2억9천만 원	500만 원	미평가

위 표는 계산 방법을 설명하기 위한 가상의 매물입니다.

실제 비교표에는 주소, 객실 수, 임대차보증금, 권리금, 공실률, 월세, 관리비, 공과금, 시설비 등도 추가할 생각입니다.

매물 20개를 같은 형식으로 기록하면 어떤 조건의 매물이 상대적으로 유리한지 비교하는 데 도움이 될 것입니다.

14. 저는 이렇게 매물을 추려보겠습니다

처음에는 온라인에서 20개 매물의 정보를 모으겠습니다.

그다음 자료가 부족하거나 기본 조건에 맞지 않는 매물을 제외하겠습니다.

남은 매물 가운데 실제 수익자료를 확인할 수 있는 곳을 우선 검토하겠습니다.

그리고 현장답사를 통해 사진으로 알 수 없는 냄새, 시설 상태, 주변 환경, 관리 수준을 확인하겠습니다.

마지막으로 계약조건과 법적 요건, 실제 수익성을 검증하겠습니다.

이 과정을 거친 뒤에야 적정 인수가격을 계산하려고 합니다.

매물을 찾는 순서보다 검증하는 순서가 더 중요하다고 생각합니다.

DAY 17을 마치며

오늘 제가 배운 것은 단순합니다.

좋은 고시원을 찾으려면 좋은 매물을 보는 눈보다 먼저 비교할 수 있는 기준이 필요합니다.

저는 앞으로 매물 20개를 비교하면서 경험을 쌓아보려고 합니다.

매물마다 숫자를 기록하고, 현장을 방문하고, 예상했던 것과 실제가 얼마나 다른지도 확인하겠습니다.

처음에는 시간이 많이 걸릴 수 있습니다.

하지만 3억 원이라는 큰돈을 투자하는 일이기 때문에 서두르지 않겠습니다.

제가 원하는 것은 고시원 한 곳을 빨리 인수하는 것이 아닙니다.

60세 이후에도 안정적인 현금흐름을 만들어줄 수 있는 사업을 합리적인 가격에 인수하는 것입니다.

그 목표를 향해 오늘도 한 걸음씩 준비해보겠습니다.

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다음 이야기｜DAY 18

「고시원 현장답사 체크리스트 30가지! 매물 보러 가기 전에 꼭 확인하세요」

다음 편에서는 실제 고시원 매물을 방문했을 때 확인해야 할 사항을 정리하겠습니다.

객실 상태, 누수, 곰팡이, 전기, 배관, 냉난방, 소방시설, 공용시설, 주변 경쟁업체, 입실자 관리, 임대차계약 등 현장에서 확인할 항목을 30가지로 만들어보겠습니다.

특히 도배 경험을 활용해 겉으로 보이는 노후화와 큰돈이 들어갈 수 있는 하자를 구분하는 방법도 함께 알아보겠습니다.

※ 본문은 고시원 투자 공부를 위한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 매물의 수익성과 적법성은 관련 자료 및 전문가 검토를 통해 별도로 확인해야 합니다.