3억 고시원 매물, 월 얼마가 남아야 살 만할까? 실제 수익 계산법

3억 고시원 매물, 월 얼마가 남아야 살 만할까? 실제 수익 계산법

고시원 매물을 보다 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 문구가 있습니다. "월 순수익 500만 원", "안정적인 월수익", "만실 운영 중" 같은 표현입니다. 저 역시 내년 4월부터 약 3억 원대 고시원 매물을 본격적으로 찾아볼 생각이라 이런 광고를 유심히 보고 있습니다. 하지만 아직 실제 고시원을 운영해본 경험은 없습니다. 그렇기 때문에 오히려 지금부터 매도자가 제시하는 숫자를 그대로 믿지 않고 내가 직접 계산하는 습관을 만들어보려고 합니다. 3억 원이라는 돈은 제게도 매우 큰돈입니다. 월 500만 원을 번다는 말만 듣고 투자할 수 있는 금액이 아닙니다. 그래서 이번에는 실제 특정 매물이 아니라 가상의 고시원 하나를 만들어 매출에서 어떤 비용을 빼야 실제 월 순현금흐름을 알 수 있는지 계산해보겠습니다.

 

1. 3억 원짜리 고시원이 월 1,200만 원을 번다면?

가상의 고시원을 하나 만들어보겠습니다. 실제 매물이 아니라 계산법을 설명하기 위한 예시입니다.

객실은 30개이고 객실당 평균 입실료를 월 45만 원이라고 가정해보겠습니다.

30실 × 45만 원 = 월 최대매출 1,350만 원

숫자만 보면 상당히 좋아 보입니다.

하지만 30개의 방이 1년 내내 모두 차 있다는 보장은 없습니다.

예를 들어 평균 입실률을 90%로 가정한다면,

1,350만 원 × 90% = 약 1,215만 원

정도가 예상 월매출이 됩니다.

여기서 중요한 첫 번째 교훈이 생깁니다.

객실 수 × 객실료 = 순수익이 아닙니다.

그 숫자는 모든 방이 차 있을 때 가능한 최대 매출에 가까울 뿐입니다.

그리고 실제 매물을 검토할 때는 임의로 90%라고 가정하지 않고 최근 12개월 객실별 입·퇴실 기록과 실제 입금내역을 확인하는 것이 더 중요할 것입니다.

2. 이제 월 지출을 하나씩 빼보겠습니다

가상의 월매출을 1,215만 원으로 잡았다고 해보겠습니다.

이제부터가 진짜 계산입니다.

건물을 소유하는 형태인지 임차해 운영하는 형태인지에 따라 비용 구조가 크게 달라질 수 있으므로, 이번 예시는 사업 인수에 3억 원이 들어가고 별도의 월 임차료가 발생하는 운영형 고시원이라고 가정하겠습니다.

가상의 월 비용을 다음처럼 잡아보겠습니다.

임차료 350만 원
전기·수도·가스 130만 원
인터넷·통신 30만 원
청소 및 관리 60만 원
소모품 20만 원
수선충당금 30만 원
기타 비용 20만 원

합계는 약 640만 원입니다.

그러면 단순 계산상,

월매출 1,215만 원 - 월 운영비 640만 원

= 575만 원

이 남습니다.

처음 광고에서 보는 '월 500만 원 수익'이라는 숫자가 이제 조금 현실적으로 보이기 시작합니다.

하지만 아직 끝난 것이 아닙니다.

3. 대출이 있다면 금융비용까지 빼야 합니다

만약 3억 원을 전부 자기 돈으로 투자하지 않고 일부를 빌렸다면 이자와 상환구조도 확인해야 합니다.

예를 들어 자기자본과 대출을 섞어 투자했다면 월 운영이익에서 금융비용을 빼야 내 통장에 실제로 남는 현금에 가까워집니다.

여기에 세금과 회계비용, 보험료, 카드 및 결제수수료, 예상하지 못한 수리비 등이 추가될 수도 있습니다.

그래서 앞으로 저는 고시원 매물을 볼 때 매도자가 이야기하는 순수익과 제가 계산한 순현금흐름을 따로 적어보려고 합니다.

예를 들어,

매도자 설명: 월 순수익 600만 원

내 계산: 월 430만 원

이렇게 차이가 난다면,

170만 원이 어디에서 발생했는지 확인하는 것입니다.

바로 이런 과정이 좋은 매물과 위험한 매물을 구분하는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다.

4. 월 500만 원이 남으면 3억 원짜리 고시원은 좋은 투자일까?

여기서 더 중요한 질문이 있습니다.

3억 원을 투자해서 정말 월 500만 원이 남는다고 가정해보겠습니다.

연간으로 계산하면,

500만 원 × 12개월 = 6,000만 원

입니다.

단순하게 3억 원 대비 계산하면 연간 현금흐름은 투자금의 약 20%에 해당합니다.

숫자만 보면 매우 매력적으로 보입니다.

하지만 여기에서 바로 계약하면 안 된다고 생각합니다.

왜냐하면 3억 원이 건물이라는 부동산 자체를 취득하는 금액인지, 임차한 공간에서 운영되는 영업권·시설·보증금 등을 인수하는 금액인지에 따라 위험이 완전히 달라질 수 있기 때문입니다.

시설과 영업권에 많은 돈을 지급했다면 나중에 사업을 그만둘 때 투자금 전부를 회수하지 못할 가능성도 생각해야 합니다.

그래서 단순 수익률만큼 중요한 것이 회수 가능한 자산이 얼마나 있는가라고 생각합니다.

5. 나는 '수익률'보다 투자금 회수기간을 먼저 보려고 합니다

예를 들어 실제 자기자본으로 3억 원을 넣고 연간 순현금흐름이 6,000만 원이라고 가정하면 단순 계산으로는 약 5년입니다.

3억 ÷ 6,000만 원 = 약 5년

그러나 실제 사업은 매년 똑같지 않습니다.

입실률이 떨어질 수도 있고,

시설을 교체해야 할 수도 있고,

주변에 경쟁 고시원이 생길 수도 있습니다.

그래서 계산기에 나온 5년을 그대로 믿기보다 몇 가지 상황을 따로 계산해볼 생각입니다.

좋은 상황 / 보통 상황 / 나쁜 상황

세 가지입니다.

예를 들어,

좋은 상황에서는 월 600만 원,

보통 상황에서는 월 450만 원,

나쁜 상황에서는 월 250만 원이 남는다고 가정해봅니다.

그러면 사업이 예상보다 좋지 않을 때도 제가 버틸 수 있는지를 미리 생각할 수 있습니다.

저는 앞으로 이것을 '버틸 수 있는 투자 계산'이라고 부르려고 합니다.

6. 고시원 매물을 보러 가면 반드시 확인할 것

인터넷 광고만 보고 계약하지 않고 현장에서는 실제 운영자료를 확인해볼 생각입니다.

가장 먼저 최근 12개월 매출자료를 확인합니다.

그리고 월별 입실률과 퇴실률을 봅니다.

객실별 입실료가 실제로 얼마인지 확인하고 공과금 내역도 살펴봅니다.

임차 운영이라면 임대차계약서의 남은 기간과 갱신 조건도 중요할 것입니다.

시설 상태도 직접 봐야 합니다.

특히 오래된 고시원이라면 벽지와 장판만 보는 것이 아니라 냉난방, 수도, 배수, 전기, 환기, 소방시설 등을 함께 확인해야 합니다.

그리고 관련 법령과 건축물 용도, 소방 관련 요건 등은 계약 전에 반드시 관할 기관과 전문가를 통해 별도로 확인하려고 합니다.

7. 도배 경험도 고시원에서는 도움이 될 수 있다고 생각합니다

제가 가진 작은 장점도 하나 있습니다.

도배를 시작한 지 약 1년이 되었기 때문에 적어도 벽과 천장을 볼 때 일반적인 투자자와는 조금 다른 부분을 볼 수 있습니다.

벽지가 오래된 것인지,

습기로 인한 문제인지,

곰팡이가 반복적으로 발생할 가능성이 있는지,

부분도배로 가능한지,

전체 교체가 필요한지 등을 현장에서 살펴볼 수 있습니다.

30개 객실을 조금씩 수리하면 작은 비용 차이도 전체적으로는 큰 금액이 될 수 있습니다.

앞으로 실제 고시원 매물을 보게 된다면 객실당 예상 수리비 × 객실 수도 반드시 계산해볼 생각입니다.

8. 내가 원하는 고시원은 '매출 높은 고시원'이 아닙니다

제가 원하는 것은 월매출이 가장 높은 고시원이 아닙니다.

모든 비용을 제외하고도 꾸준한 현금이 남는 고시원입니다.

그리고 제가 60세가 된 이후에도 운영할 수 있을 정도로 관리 부담이 지나치게 크지 않은 곳이어야 합니다.

수익이 조금 높더라도 하루 종일 민원과 관리에 매달려야 한다면 제가 만들고 싶은 현금흐름과는 다릅니다.

반대로 월 순수익이 조금 낮더라도 운영이 안정적이고 투자금 회수가 가능하며 장기간 유지할 수 있다면 충분히 비교해볼 가치가 있을 것입니다.

DAY 5를 마치며

이번 계산을 하면서 다시 한번 느낀 것은 매출과 수익은 완전히 다른 숫자라는 점입니다.

앞으로 3억 원대 고시원 매물을 보게 된다면 저는 제일 먼저 이렇게 질문하려고 합니다.

"그래서 모든 비용을 빼고 내 통장에는 실제로 얼마가 남는가?"

그리고 두 번째 질문은 이것입니다.

"예상보다 장사가 30% 안 되어도 버틸 수 있는가?"

세 번째는,

"5년 뒤 이 사업을 그만둘 때 투자금 중 얼마를 회수할 수 있는가?"

이 세 가지 질문에 만족할 만한 답을 얻지 못한다면 아무리 좋아 보이는 매물이라도 조금 더 기다리려고 합니다.

저의 목표는 고시원을 갖는 것이 아닙니다.

60세까지 안정적인 현금흐름을 만드는 것입니다.

그러기 위해 지금부터 숫자를 보는 연습을 계속하겠습니다.

다음 이야기｜DAY 6

다음 편에서는 한 단계 더 들어가겠습니다.

「3억 고시원 매물 현장에 가면 무엇을 봐야 할까? 초보자가 확인할 체크리스트 30가지」

인터넷 광고를 보고 현장에 도착한 순간부터 건물 외관, 입지, 객실, 공실, 시설, 매출자료, 임대차계약, 소방·건축 확인사항, 수리비 그리고 계약 전에 확인해야 할 내용까지 실제로 들고 다닐 수 있는 현장답사 체크리스트로 만들어보겠습니다.

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※ 본문의 금액과 수익은 계산 방법을 설명하기 위한 가상의 예시이며 실제 투자수익을 의미하지 않습니다. 실제 사업 인수 전에는 계약·세무·건축·소방·금융 조건 등을 개별적으로 확인해야 합니다.