DAY 13｜고시원 vs 스터디카페, 3억 원이 있다면 무엇이 다를까?

DAY 13｜고시원 vs 스터디카페, 3억 원이 있다면 무엇이 다를까?

 

 

지금까지 저는 3억 원대 고시원 사업을 중심으로 공실률, 순수익, 리모델링 비용, 인수가격 그리고 비상자금까지 하나씩 공부해봤습니다.

그런데 처음부터 제가 관심을 가지고 있던 현금흐름 사업이 고시원 하나만 있었던 것은 아닙니다.

스터디카페와 공간임대 사업에도 관심이 있습니다.

그래서 이런 질문을 해봤습니다.

“똑같이 3억 원을 준비한다면 고시원과 스터디카페는 무엇이 다를까?”

겉으로 보면 두 사업 모두 공간을 이용해 매달 매출을 만드는 사업입니다.

하지만 돈이 들어오는 방식부터 공실 위험, 운영방법, 시설투자, 고객층까지 상당히 다를 수 있습니다.

이번 DAY 13에서는 특정 사업이 더 좋다고 결론 내리기보다 제가 앞으로 실제 매물을 비교할 때 어떤 숫자를 확인해야 하는지 정리해보겠습니다.

아래 금액은 이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다.

1. 고시원과 스터디카페는 돈이 들어오는 방식부터 다릅니다

고시원은 기본적으로 객실을 이용하는 입실자로부터 매달 입실료를 받는 구조입니다.

30실이라면 30개의 방이 각각 작은 매출원이 되는 셈입니다.

반면 스터디카페는 좌석을 시간권, 기간권, 정액권 등 다양한 방식으로 판매할 수 있습니다.

예를 들어 50석이라고 해도 50명이 한 달씩 사용하는 구조가 아닐 수 있습니다.

같은 좌석을 여러 사람이 시간대를 나누어 사용할 수도 있습니다.

따라서 고시원에서는 객실 입실률, 스터디카페에서는 좌석 가동률과 회원권 판매 구조가 중요한 숫자가 될 것입니다.

2. 3억 원을 전부 투자금으로 생각하지 않겠습니다

DAY 12에서 세운 원칙을 그대로 적용해보겠습니다.

제가 사용할 수 있는 자금이 3억 원이라고 해서 3억 원을 모두 사업 인수와 시설에 사용하지 않으려고 합니다.

예를 들어 두 사업 모두,

실제 투자 2억5천만 원 + 운영·비상자금 5천만 원

이라는 조건으로 비교해볼 수 있습니다.

이렇게 해야 단순히 “3억짜리 고시원 vs 3억짜리 스터디카페”가 아니라 같은 자기자본 조건에서 어떤 사업이 현금을 얼마나 만들어내는지 비교하기가 쉬워집니다.

3. 가상의 고시원부터 계산해보겠습니다

30실 규모 고시원을 가정하겠습니다.

객실당 평균 입실료는 월 45만 원.

평균 입실률을 90%라고 가정하면 약 27실이 입실합니다.

따라서 예상 월매출은,

27실 × 45만 원 = 1,215만 원

입니다.

그리고 월 운영비를 640만 원이라고 가정하면,

1,215만 원 - 640만 원 = 575만 원

입니다.

단순 계산상 월 575만 원이 남습니다.

연간으로 계산하면,

575만 원 × 12개월 = 6,900만 원

입니다.

하지만 이 금액은 세금, 금융비용, 사업주의 노동비용과 큰 시설교체비 등을 충분히 반영하지 않은 가상의 영업현금흐름입니다.

따라서 실제 매물을 볼 때는 반드시 다시 계산해야 합니다.

4. 이번에는 가상의 스터디카페를 만들어보겠습니다

50석 규모의 스터디카페라고 가정해보겠습니다.

스터디카페는 고시원처럼 단순히 좌석 수에 월 이용료를 곱해서 계산하기 어렵습니다.

월 회원권도 있고 시간권과 기간권도 있을 수 있기 때문입니다.

그래서 이번에는 최근 실제 매출자료를 확인했다고 가정하고 월평균 매출을 1,300만 원으로 잡아보겠습니다.

그리고 가상의 월비용을 다음처럼 설정하겠습니다.

임차료 400만 원
관리비 70만 원
전기·냉난방 120만 원
인터넷·시스템 30만 원
청소 60만 원
소모품 20만 원
광고·결제수수료 40만 원
수선충당금 30만 원
기타 20만 원

총 790만 원입니다.

그러면,

1,300만 원 - 790만 원 = 510만 원

이 됩니다.

가상 고시원의 575만 원과 큰 차이가 없어 보입니다.

하지만 여기서 월수익만 비교하면 안 된다고 생각합니다.

5. 고시원은 '공실', 스터디카페는 '가동률'을 보겠습니다

고시원에서는 방 하나가 비면 월 입실료가 사라집니다.

반면 스터디카페는 좌석이 존재한다고 해서 자동으로 매출이 발생하는 것이 아닙니다.

하루 중 몇 시간이나 실제로 사용되는지,

월회원이 몇 명인지,

시간권 이용자는 얼마나 되는지,

평일과 주말 차이는 어떤지,

시험기간과 비수기 차이는 얼마나 되는지를 확인해야 합니다.

특히 스터디카페에서 저는 평균 월매출만 보고 판단하지 않으려고 합니다.

최근 12개월 월별 매출을 확인해 가장 좋은 달과 가장 나쁜 달의 차이를 보고 싶습니다.

고시원에서 최근 12개월 입실률을 확인하는 것과 같은 이유입니다.

6. 시설 노후화 위험도 비교해야 합니다

고시원에서는 에어컨, 보일러, 배관, 객실 가구, 도배·장판, 소방 관련 시설 등이 주요 점검 대상이 될 수 있습니다.

스터디카페에서는 책상과 의자뿐 아니라 키오스크, 출입시스템, 냉난방, 조명, 콘센트, CCTV 등 여러 시설을 관리해야 할 수 있습니다.

특히 스터디카페는 주변에 새 시설이 생겼을 때 기존 인테리어가 상대적으로 오래돼 보일 가능성도 생각해야 합니다.

그래서 저는 스터디카페 매물을 볼 때 반드시 물어보려고 합니다.

“이 인테리어를 앞으로 몇 년 더 경쟁력 있게 사용할 수 있을까?”

시설이 깨끗해 보여도 1~2년 안에 큰 리뉴얼이 필요하다면 실제 투자금은 달라질 수 있습니다.

7. 무인이라고 해서 일이 없는 것은 아닐 것입니다

스터디카페에 관심을 가지게 된 이유 중 하나가 무인 운영 가능성입니다.

하지만 무인 운영과 무관리 운영은 다르다고 생각합니다.

청소,

민원,

시설고장,

회원문의,

출입문제,

냉난방 관리,

소모품 관리 등이 발생할 수 있습니다.

고시원 역시 입퇴실 관리와 시설수리, 청소, 민원 등의 업무가 있을 수 있습니다.

따라서 앞으로 두 사업을 비교할 때 월수익뿐 아니라 제가 매주 몇 시간을 사용해야 하는가도 기록해보려고 합니다.

이 부분은 60세 이후의 삶을 준비하는 저에게 상당히 중요합니다.

8. 투자금 회수기간을 같은 방식으로 계산해보겠습니다

두 사업 모두 실제 자기자본 2억5천만 원을 투입했다고 단순 가정해보겠습니다.

가상의 고시원 월 현금흐름은 575만 원이었습니다.

연간은 6,900만 원입니다.

단순 회수기간은,

2억5천만 원 ÷ 6,900만 원 ≈ 3.6년

입니다.

스터디카페는 월 510만 원으로 가정했습니다.

연간은 6,120만 원입니다.

따라서,

2억5천만 원 ÷ 6,120만 원 ≈ 4.1년

입니다.

하지만 이 숫자만 보고 고시원이 더 좋다고 판단해서는 안 됩니다.

두 숫자 모두 가정으로 만든 것이고 시설교체비, 세금, 금융비용, 잔존가치와 실제 노동시간 등이 충분히 반영되지 않았기 때문입니다.

오히려 중요한 것은 실제 매물을 가져왔을 때 같은 계산표에 넣어 비교하는 것입니다.

9. 60세 이후에도 운영할 수 있을까?

저에게는 이것이 굉장히 중요한 질문입니다.

월 600만 원을 벌지만 하루 종일 사업장에 있어야 하는 사업과 월 400만 원을 벌지만 일주일에 몇 번만 관리해도 되는 사업이 있다면 단순히 월수익만 비교해서는 안 될 것입니다.

그래서 앞으로 사업을 비교할 때 저는 시간당 현금흐름도 계산해보고 싶습니다.

예를 들어 한 달에 실제 관리시간이 100시간이고 월 순현금흐름이 500만 원이라면 관리시간 1시간당 5만 원입니다.

반면 월 400만 원이 남지만 관리시간이 40시간이라면 1시간당 10만 원입니다.

물론 이것도 사업가치를 결정하는 유일한 기준은 아니지만 내 시간을 얼마나 사용하는 사업인지 확인하는 데 도움이 될 것 같습니다.

10. 제가 실제 매물을 볼 때 사용할 비교표

앞으로 고시원과 스터디카페 매물을 보게 된다면 다음 항목을 똑같이 적어보려고 합니다.

비교항목고시원스터디카페

총투자금	확인	확인
최근 12개월 매출	확인	확인
최근 12개월 운영비	확인	확인
월평균 현금흐름	계산	계산
공실·가동률	확인	확인
월 관리시간	확인	확인
3년 예상 시설비	계산	계산
계약조건	확인	확인
비상자금	확보	확보
사업 종료 시 회수금액	추정	추정

이 표가 채워지지 않는다면 저는 아직 비교할 준비가 되지 않은 것으로 생각하려고 합니다.

DAY 13을 마치며

오늘 계산의 목적은 고시원과 스터디카페 중 하나를 선택하는 것이 아니었습니다.

오히려 중요한 사실을 하나 확인했습니다.

사업의 이름이 중요한 것이 아니라 실제 숫자가 중요합니다.

좋은 고시원도 있고 좋지 않은 고시원도 있을 것입니다.

스터디카페도 마찬가지입니다.

그래서 저는 앞으로 “고시원이 좋다더라”, “스터디카페는 끝났다더라” 같은 말만 듣고 판단하지 않으려고 합니다.

실제 매출은 얼마인가?

모든 비용을 빼면 얼마가 남는가?

앞으로 시설에 얼마가 더 들어가는가?

내가 얼마나 많은 시간을 사용해야 하는가?

사업을 그만둘 때 투자금을 얼마나 회수할 수 있는가?

이 다섯 가지를 실제 숫자로 확인해보겠습니다.

저의 목표는 특정 업종의 사장이 되는 것이 아닙니다.

60세 이전까지 오래 지속될 수 있는 현금흐름을 만드는 것입니다.

그래서 앞으로도 서두르지 않고 하나씩 비교해보겠습니다.

다음 이야기｜DAY 14

다음 편에서는 세 번째 후보를 넣어보겠습니다.

「고시원 vs 스터디카페 vs 공간임대, 3억 원으로 비교해보니 무엇이 다를까?」

공간임대는 처음부터 큰돈을 넣지 않고 소형 회의실·스터디룸·공유공간처럼 작은 규모로 시장을 시험해볼 수 있는지도 함께 살펴보겠습니다.

그리고 세 사업을 초기자본·월 현금흐름·운영시간·공실위험·시설투자·철수 난이도라는 동일한 기준으로 비교해보겠습니다.

※ 본문에 사용한 매출과 비용은 계산 방법을 설명하기 위한 가상의 사례이며 실제 사업수익을 의미하지 않습니다. 실제 투자 전에는 대상 사업장의 최근 매출·비용자료와 임대차 및 시설 조건 등을 개별적으로 확인해야 합니다.