DAY 14｜고시원 vs 스터디카페 vs 공간임대, 3억 원으로 비교하면 무엇이 다를까?

DAY 14｜고시원 vs 스터디카페 vs 공간임대, 3억 원으로 비교하면 무엇이 다를까?

 

 

저는 60세가 되기 전까지 안정적인 월 현금흐름을 만드는 것을 목표로 여러 사업을 공부하고 있습니다.

그중에서도 지금 가장 관심 있게 보는 것이 고시원입니다.

하지만 처음부터 한 가지 사업만 정해놓고 돈을 투자하기보다는 스터디카페와 공간임대도 함께 비교해보고 싶습니다.

왜냐하면 제가 원하는 것은 특정 업종의 사장이 되는 것이 아니라 오랫동안 유지할 수 있는 현금흐름을 만드는 것이기 때문입니다.

그래서 이번에는 3억 원이라는 같은 자금을 기준으로 고시원, 스터디카페, 공간임대의 구조를 비교해보겠습니다.

아직 실제 매물을 비교한 것이 아니기 때문에 아래 숫자는 사업구조를 이해하기 위한 가상의 예시입니다.

---

1. 세 사업은 돈을 버는 방식부터 다릅니다

먼저 고시원입니다.

고시원은 여러 개의 객실에서 매달 입실료를 받습니다.

30실이라면 30개의 작은 매출원이 있는 셈입니다.

따라서 중요한 숫자는 객실당 입실료와 평균 입실률입니다.

스터디카페는 조금 다릅니다.

50석이 있다고 해서 50명이 월세처럼 돈을 내는 것이 아닙니다.

월회원권, 시간권, 기간권 등 여러 형태로 매출이 발생할 수 있습니다.

따라서 좌석 가동률과 회원 수, 객단가가 중요합니다.

공간임대는 또 다릅니다.

회의실, 스터디룸, 촬영공간, 연습실, 파티룸, 공유오피스처럼 공간을 시간 또는 일정 기간 단위로 빌려주는 형태가 가능합니다.

따라서 하루 예약시간과 시간당 이용료가 중요한 숫자가 될 수 있습니다.

같은 공간사업처럼 보여도 돈이 들어오는 방식이 서로 다른 것입니다.

---

2. 공간임대에 관심이 가는 이유

제가 공간임대에 관심을 갖는 가장 큰 이유는 처음부터 3억 원을 모두 투자하지 않고도 사업을 시험해볼 가능성이 있기 때문입니다.

예를 들어 처음부터 큰 공유오피스를 만드는 대신 작은 스터디룸이나 회의실 몇 개로 시작할 수 있는지 알아볼 수 있습니다.

저에게는 이 부분이 중요합니다.

고시원에 2억~3억 원을 투자한 뒤 사업이 저와 맞지 않는다는 것을 알게 되는 것보다 상대적으로 작은 규모에서 고객응대, 예약관리, 청소, 시설관리 등을 직접 경험해보는 방법도 생각해볼 수 있기 때문입니다.

저는 앞으로 이것을 **'작은 돈으로 사업을 먼저 시험해보는 방법'**이라고 생각해보려고 합니다.

---

3. 가상의 고시원

30실 고시원을 만들어보겠습니다.

평균 객실료는 45만 원.

평균 27실이 입실한다고 가정하면,

45만 원 × 27실 = 월매출 1,215만 원

입니다.

월 운영비를 640만 원이라고 가정하면,

1,215만 원 - 640만 원 = 575만 원

입니다.

가상의 월 영업현금흐름은 약 575만 원입니다.

장점은 객실별로 매월 입실료가 발생한다는 것입니다.

반면 공실, 시설수리, 입퇴실 관리와 민원 등은 계속 신경 써야 할 부분입니다.

---

4. 가상의 스터디카페

이번에는 50석 규모의 스터디카페입니다.

최근 실제 매출자료를 확인했다고 가정하고 월평균 매출을 1,300만 원으로 잡아보겠습니다.

임차료와 관리비, 전기·냉난방, 청소, 인터넷, 시스템, 광고비 등을 모두 합친 월 운영비를 790만 원이라고 가정하면,

1,300만 원 - 790만 원 = 510만 원

입니다.

가상의 월 현금흐름은 약 510만 원입니다.

고시원과 비교하면 큰 차이가 없어 보입니다.

하지만 스터디카페는 좌석 가동률과 경쟁시설의 영향을 반드시 확인해야 합니다.

특히 새 스터디카페가 주변에 들어왔을 때 기존 시설의 경쟁력이 얼마나 유지되는지도 중요할 것입니다.

---

5. 가상의 공간임대

이번에는 작은 회의실과 스터디룸을 운영한다고 가정해보겠습니다.

예를 들어 공간 5개를 운영하면서 전체적으로 하루 평균 20시간의 예약이 발생한다고 가정하겠습니다.

평균 시간당 이용료를 1만5천 원이라고 하면,

20시간 × 1만5천 원 = 하루 30만 원

30일을 단순 계산하면,

30만 원 × 30일 = 월 900만 원

입니다.

월 운영비를 가상으로 500만 원이라고 가정하면,

900만 원 - 500만 원 = 400만 원

입니다.

가상의 월 현금흐름은 약 400만 원입니다.

하지만 공간임대는 예약률에 따라 매출 변화가 상당히 클 수 있습니다.

하루 20시간 예약이 10시간으로 떨어지면 매출 역시 크게 감소합니다.

따라서 공간임대에서는 예약 없는 시간도 공실이라고 생각해야 할 것 같습니다.

---

6. 세 사업을 한눈에 비교해보겠습니다

가상의 숫자를 단순하게 정리하면 다음과 같습니다.

구분고시원스터디카페공간임대

핵심 매출	입실료	회원권·시간권	시간·공간 대여료
핵심 지표	입실률	좌석 가동률	예약률
가상 월 현금흐름	575만원	510만원	400만원
시설관리	필요	필요	필요
공실 위험	객실 공실	좌석 미사용	예약 없는 시간
고객관리	입퇴실·거주관리	회원·시설관리	예약·이용자관리
소규모 테스트	상대적으로 어려움	조건에 따라 가능	비교적 검토하기 쉬움
온라인 마케팅	중요	중요	매우 중요할 수 있음

이 표에서 중요한 것은 575만 원, 510만 원, 400만 원이라는 숫자가 아닙니다.

모두 가상으로 만든 숫자이기 때문입니다.

중요한 것은 세 사업을 같은 항목으로 비교할 수 있다는 것입니다.

---

7. 공간임대에서는 블로그 경험을 활용할 수 있을까?

이 부분도 관심이 갑니다.

공간임대는 사람들이 인터넷에서 공간을 찾아 사진과 후기, 위치, 가격 등을 비교한 뒤 예약하는 경우가 많을 수 있습니다.

그렇다면 제가 꾸준히 하고 있는 블로그와 콘텐츠 제작 경험도 활용해볼 수 있습니다.

예를 들어 공간의 특징을 사진으로 보여주고,

주변 교통과 주차,

이용방법,

가격,

추천 이용목적 등을 자세하게 소개하는 것입니다.

하지만 콘텐츠를 잘 만든다고 수요가 없는 지역에서 고객이 생기는 것은 아닙니다.

그래서 가장 먼저 확인해야 할 것은 역시 그 지역에 실제 공간 수요가 있는가입니다.

---

8. 3억 원을 한 사업에 모두 넣어야 할까?

저는 이 질문을 계속 생각하고 있습니다.

예를 들어 3억 원이 있다고 해서 3억 원짜리 고시원을 바로 인수하는 방법만 있는 것은 아닙니다.

일부 자금은 안전하게 남겨두고 상대적으로 작은 규모의 사업을 경험해보는 방법도 있을 것입니다.

다만 여러 사업을 동시에 시작하면 관리가 복잡해지고 집중력이 떨어질 수 있습니다.

따라서 무조건 여러 사업으로 나누는 것도 정답은 아닙니다.

제가 원하는 방식은 작게 검증하고, 확인되면 확대하는 것입니다.

---

9. 저는 '월수익'과 함께 '내 시간'도 계산하겠습니다

예를 들어 세 사업의 월 현금흐름이 다음과 같다고 가정해보겠습니다.

고시원 575만 원.

스터디카페 510만 원.

공간임대 400만 원.

이 숫자만 보면 고시원이 가장 커 보입니다.

하지만 실제 운영시간이 각각 다르다면 이야기가 달라집니다.

그래서 앞으로 실제 사업을 검토할 때는 월 순현금흐름 옆에 반드시 월 관리시간을 적어보려고 합니다.

그리고 이렇게 계산하겠습니다.

월 현금흐름 ÷ 월 관리시간 = 관리시간당 현금흐름

제가 60세 이후에도 계속 사업을 운영하려면 돈만큼 시간과 체력도 중요하기 때문입니다.

---

10. 철수할 때 얼마를 회수할 수 있을까?

이것은 제가 세 사업을 비교하면서 중요하게 생각하는 부분입니다.

처음 들어가는 돈만 계산해서는 안 됩니다.

사업을 그만둘 때 투자금 중 얼마를 다시 가져올 수 있는지도 생각해야 합니다.

보증금처럼 회수 가능성이 있는 돈과,

인테리어처럼 시간이 지나면서 가치가 떨어질 수 있는 돈을 구분해야 합니다.

그래서 저는 앞으로 투자금을 두 가지로 나눠보려고 합니다.

회수 가능성이 상대적으로 높은 돈

그리고

사업을 그만두면 상당 부분 사라질 수 있는 돈

입니다.

후자의 비중이 너무 높다면 예상수익률을 더욱 보수적으로 계산해야 한다고 생각합니다.

---

11. 54세인 제가 중요하게 볼 기준

젊을 때라면 높은 수익을 위해 많은 시간을 투입하는 사업도 고려할 수 있을 것입니다.

하지만 제가 만들고 싶은 것은 60세 이후의 안정적인 생활입니다.

그래서 사업을 선택할 때 다음 질문을 해보려고 합니다.

첫째, 매달 실제 현금이 얼마나 남는가?

둘째, 내가 일주일에 몇 시간을 관리해야 하는가?

셋째, 6개월 동안 매출이 나빠져도 버틸 수 있는가?

넷째, 큰 시설교체비가 얼마나 발생할 수 있는가?

다섯째, 사업을 그만둘 때 투자금을 얼마나 회수할 수 있는가?

저에게 맞는 사업은 월수익이 가장 높은 사업이 아니라 이 다섯 가지 조건을 제가 감당할 수 있는 사업일 것입니다.

---

DAY 14를 마치며

고시원,

스터디카페,

공간임대.

겉으로 보면 서로 다른 사업이지만 결국 한 가지 질문으로 연결됩니다.

“내 돈과 시간을 넣었을 때 매달 얼마의 현금이 안정적으로 돌아오는가?”

저는 앞으로 사업을 선택할 때 유행을 따라가기보다 숫자를 확인하려고 합니다.

그리고 가능하다면 처음부터 큰돈을 투자하기보다 작은 규모로 직접 경험할 수 있는 방법도 찾아보겠습니다.

3억 원을 쓰는 것이 목표가 아닙니다.

3억 원이라는 자본을 지키면서 그 돈이 새로운 현금을 만들어내는 구조를 만드는 것이 목표입니다.

그리고 언젠가 월 500만 원의 현금흐름이 만들어진다면 거기서 끝내지 않고 또 다른 작은 현금흐름을 만들어보고 싶습니다.

월급 하나에 의존하는 삶에서 여러 개의 현금흐름이 들어오는 삶으로.

그것이 제가 앞으로 만들어가고 싶은 방향입니다.

---

다음 이야기｜DAY 15

다음 편부터는 상당히 중요한 단계로 넘어가겠습니다.

「월 500만원 현금흐름을 하나의 사업에서 만들 필요가 있을까? 200+150+100+50 전략」

고시원에서 월 500만 원을 전부 만드는 방법만 생각하지 않고,

고시원 200만 원 + 공간임대 150만 원 + 블로그 100만 원 + 투자·기타 50만 원 = 월 500만 원

처럼 여러 현금흐름으로 나누는 방법을 가상의 사례로 분석해보겠습니다.

특히 한 사업이 어려워졌을 때 전체 현금흐름이 무너지지 않는 **'현금흐름 파이프라인'**이라는 개념을 공부해보겠습니다.

※ 본문에 사용한 매출·비용·현금흐름은 사업구조를 설명하기 위한 가상의 예시입니다. 실제 사업수익은 지역, 임대차조건, 시설, 경쟁상황, 운영방법 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 투자 전에는 실제 자료와 계약조건을 개별적으로 확인해야 합니다.

 

#고시원창업 #스터디카페창업 #공간임대 #3억투자 #50대창업 #현금흐름만들기 #노후준비 #공간대여사업 #50대재테크 #월500만원프로젝트