3억 고시원을 2억7천에 사면? 매입가격 3천만원의 힘

3억 고시원을 2억7천에 사면? 매입가격 3천만원의 힘

 

 

고시원 공부를 하면서 지금까지 공실률, 운영비, 입실자가 선택하는 방, 리모델링 비용 등을 하나씩 계산해봤습니다.

그런데 아무리 운영을 잘해도 처음부터 너무 비싸게 인수한다면 투자금 회수에는 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.

그래서 이번에는 아주 단순하지만 중요한 질문을 해보려고 합니다.

3억 원에 나온 고시원을 2억7천만 원에 인수할 수 있다면 무엇이 달라질까요?

3천만 원 차이가 별것 아닌 것처럼 느껴질 수도 있습니다.

하지만 월 500만 원의 순현금흐름을 만드는 사업이라고 가정하면 3천만 원은 6개월치 현금흐름에 해당합니다.

이번 DAY 10에서는 매입가격이 현금흐름 사업에 어떤 영향을 주는지 가상의 숫자로 계산해보겠습니다.

월 500만 원이 남는 똑같은 고시원이라고 가정해보겠습니다

계산을 단순하게 하기 위해 두 고시원의 운영조건이 완전히 같다고 가정하겠습니다.

월 순현금흐름은 500만 원입니다.

1년이면,

500만 원 × 12개월 = 6,000만 원

입니다.

먼저 3억 원에 인수했다고 가정해보겠습니다.

3억 원 ÷ 연 6,000만 원 = 약 5년

단순 계산상 투자금을 현금흐름으로 회수하는 데 약 5년이 걸립니다.

이번에는 똑같은 사업을 2억7천만 원에 인수했다고 가정하겠습니다.

2억7천만 원 ÷ 6,000만 원 = 약 4.5년

약 6개월 정도 차이가 발생합니다.

사업을 몇 년씩 운영한다고 생각하면 6개월은 결코 짧은 시간이 아닙니다.

3천만 원은 리모델링 자금이 될 수도 있습니다

DAY 9에서는 30실 고시원의 리모델링 비용을 가상으로 계산해봤습니다.

객실당 100만 원씩 사용하면,

100만 원 × 30실 = 3,000만 원

입니다.

바로 오늘 이야기하는 가격 차이와 같습니다.

만약 3억 원에 나온 고시원을 2억7천만 원에 인수하고 3천만 원을 꼭 필요한 시설 개선에 사용한다고 가정하면 총투자금은 다시 3억 원이 됩니다.

하지만 사업의 상태는 달라질 수 있습니다.

물론 3천만 원을 쓴다고 무조건 수익이 올라가는 것은 아닙니다.

그래서 저는 가격을 깎은 돈을 전부 인테리어에 사용하는 방식보다는,

반드시 필요한 공사 + 운영 예비자금

으로 나누는 방법도 생각해보고 싶습니다.

3천만 원의 현금을 남겨두면 어떤 장점이 있을까?

사업을 시작하면 예상하지 못한 일이 생길 수 있습니다.

에어컨이 여러 대 고장날 수도 있고,

배관 문제가 발생할 수도 있고,

갑자기 공실이 늘어날 수도 있습니다.

그래서 저는 투자 가능한 돈이 3억 원이라고 해서 3억 원을 전부 매물 인수에 사용하는 것은 조심하려고 합니다.

예를 들어,

인수비 2억7천만 원 + 예비자금 3천만 원

구조와

인수비 3억 원 + 예비자금 0원

구조는 심리적으로도 운영상으로도 상당히 다를 수 있습니다.

저는 두 번째보다 첫 번째 구조가 훨씬 마음 편할 것 같습니다.

사업에서 현금은 단순히 놀고 있는 돈이 아니라 문제가 생겼을 때 버틸 시간을 사주는 돈이라고 생각하기 때문입니다.

하지만 무조건 깎는 것이 목적은 아닙니다

여기서 제가 조심하려는 부분이 있습니다.

3억 원짜리 매물을 무조건 2억7천만 원까지 깎아야 한다는 뜻은 아닙니다.

오히려 중요한 것은 이 사업의 적정가격이 얼마인가를 먼저 계산하는 것이라고 생각합니다.

예를 들어 월 순현금흐름이 500만 원이라고 해도 그 숫자가 최근 한두 달만 좋았던 것인지, 최근 12개월 평균인지 확인해야 합니다.

그리고 앞으로도 그 수익이 유지될 수 있는지도 살펴봐야 합니다.

만약 시설이 노후되어 바로 5천만 원을 추가로 써야 한다면 2억7천만 원에 인수해도 실제 총투자금은 3억2천만 원이 됩니다.

반대로 3억 원에 인수했지만 시설이 매우 양호하고 별도 공사비가 거의 필요 없다면 오히려 후자가 나을 수도 있습니다.

따라서 앞으로 저는 표면적인 매매가격보다 총투자금을 보려고 합니다.

내가 생각하는 실제 총투자금

앞으로 고시원 매물을 분석할 때 이런 식으로 적어보려고 합니다.

실제 총투자금 = 인수가격 + 초기 리모델링비 + 각종 부대비용 + 초기 운영자금

예를 들어,

인수가격 2억7천만 원
초기 리모델링 2천만 원
기타 부대비용 500만 원
초기 운영자금 1천만 원

이라고 가정하면,

실제로 필요한 자금은 약 3억500만 원입니다.

광고에는 2억7천만 원짜리 매물이라고 나와 있지만 제가 준비해야 하는 돈은 3억 원을 넘어갈 수 있는 것입니다.

앞으로는 이 숫자를 반드시 계산해보겠습니다.

그렇다면 적정 인수가격은 어떻게 정할까?

저는 매도자가 제시한 가격에서 시작하지 않고 내가 원하는 현금흐름에서 거꾸로 계산하는 방법을 연습해보려고 합니다.

예를 들어 검증된 연간 순현금흐름이 4,800만 원이라고 가정해보겠습니다.

그리고 내가 원하는 단순 자기자본 수익률 기준을 15%로 잡았다고 가정해보겠습니다.

그러면 단순 계산상,

4,800만 원 ÷ 15% = 3억2천만 원

이 됩니다.

반대로 20%를 기준으로 하면,

4,800만 원 ÷ 20% = 2억4천만 원

입니다.

원하는 수익률에 따라 감당할 수 있는 가격이 크게 달라집니다.

물론 실제 고시원 가치를 이 계산 하나로 결정할 수는 없습니다.

임대차 조건, 시설의 잔존가치, 영업권, 지역수요, 향후 시설투자, 세금, 금융비용 등 여러 요소를 함께 봐야 합니다.

하지만 적어도 매도자가 부른 가격이 곧 적정가격은 아니라는 것은 기억하려고 합니다.

매도자의 월 순수익도 다시 계산하겠습니다

매도자가 이렇게 이야기한다고 가정해보겠습니다.

"월 600만 원 남습니다."

저는 그 숫자를 바로 계산기에 넣지 않을 생각입니다.

최근 12개월 실제 매출과 비용을 확인한 결과 제 계산으로 월평균 450만 원이 남는다면,

연간 순현금흐름은

450만 원 × 12개월 = 5,400만 원

입니다.

투자 판단은 600만 원이 아니라 제가 확인한 450만 원을 기준으로 해야 합니다.

여기에 공실률이 더 높아지는 상황까지 계산해보겠습니다.

저는 앞으로 이것을 '매도자의 숫자'와 '나의 숫자를 분리하는 습관'이라고 부르려고 합니다.

3천만 원 싸게 사는 것보다 더 중요한 것

오늘 글의 제목은 '매입가격 3천만 원의 힘'이지만 공부하면서 더 중요한 사실을 발견했습니다.

3천만 원을 싸게 사는 것도 중요하지만,

나쁜 사업을 3천만 원 싸게 사는 것은 좋은 투자가 아닙니다.

월 순현금흐름이 계속 감소하고,

시설비가 계속 들어가고,

공실이 늘고,

나중에 양도하기 어려운 사업이라면 가격이 싸다는 이유만으로 접근해서는 안 될 것입니다.

제가 원하는 것은 싼 고시원이 아닙니다.

좋은 고시원을 합리적인 가격에 인수하는 것입니다.

협상할 때 감정적으로 접근하지 않겠습니다

나중에 실제 매물을 보게 되면 무조건 가격부터 깎으려고 하지 않겠습니다.

대신 근거를 만들려고 합니다.

예를 들어,

"객실 8곳의 시설 개선이 필요합니다."

"냉난방 설비 교체비가 예상됩니다."

"최근 평균 공실률을 반영하면 제가 계산한 현금흐름은 이 정도입니다."

처럼 실제 숫자를 근거로 제안하는 것입니다.

협상이 되지 않는다면 무리하게 계약하지 않고 다음 매물을 보겠습니다.

사지 않을 수 있는 사람이 협상에서도 더 여유로울 수 있다고 생각합니다.

DAY 10을 마치며

오늘 제가 얻은 결론은 단순합니다.

수익은 운영에서 만들어지지만 투자수익률은 살 때부터 결정되기 시작합니다.

3억 원에 살 것인가,

2억7천만 원에 살 것인가도 중요하지만,

그보다 먼저 해야 할 일은 이 사업이 실제로 얼마의 현금흐름을 만들어내는지 확인하는 것입니다.

그리고 매입가격뿐 아니라 공사비와 운영자금까지 포함한 총투자금을 계산해야 합니다.

앞으로 실제 고시원 매물을 보기 시작하면 저는 매물마다 세 개의 숫자를 적어보려고 합니다.

매도자가 원하는 가격

내가 계산한 적정가격

내가 절대 넘지 않을 최대가격

이 세 숫자가 같을 필요는 없습니다.

오히려 그 차이를 계산하는 것이 투자 공부라고 생각합니다.

저의 목표는 3억 원짜리 고시원을 사는 것이 아닙니다.

3억이라는 자본을 지키면서 매달 안정적인 현금흐름을 만드는 것입니다.

좋은 매물이 없다면 현금을 가지고 기다리겠습니다.

기다리는 것도 투자라고 생각합니다.

다음 이야기｜DAY 11

다음 편에서는 고시원 매물을 볼 때 가장 헷갈릴 수 있는 문제를 공부해보겠습니다.

「고시원 월 순수익 500만원, 진짜일까? 매도자가 보여주는 장부 확인하는 법」

최근 12개월 매출, 통장 입금내역, 객실별 입실료, 월별 공실, 전기·가스·수도요금, 임차료와 관리비 등을 서로 맞춰보면서 광고 속 월 순수익과 실제 통장에 남는 돈을 구분하는 방법을 정리해보겠습니다.

특히 숫자가 맞지 않을 때 반드시 물어봐야 할 질문들도 만들어보겠습니다.

※ 본문의 가격과 수익률은 계산법을 설명하기 위한 가상의 사례입니다. 실제 사업가치와 적정 인수가격은 개별 매물의 계약조건, 시설, 매출, 비용, 세금 및 금융조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.