고시원 월 순수익 500만원, 진짜일까? 매도자 장부 확인하는 법

고시원 월 순수익 500만원, 진짜일까? 매도자 장부 확인하는 법

 

 

고시원 매물을 검색하다 보면 이런 문구를 자주 볼 수 있습니다.

“월 순수익 500만 원”

“현재 만실 운영 중”

“안정적인 고수익 매물”

처음 고시원을 알아보는 사람이라면 당연히 관심이 갑니다.

저 역시 앞으로 약 3억 원대 고시원 매물을 본격적으로 알아볼 계획이기 때문에 월 순수익은 매우 중요한 숫자입니다.

하지만 DAY 10까지 공부하면서 한 가지 원칙을 세웠습니다.

매도자가 말하는 순수익과 실제로 내 통장에 남는 돈은 다를 수 있다.

그래서 저는 앞으로 고시원 매물을 볼 때 “월 얼마 남습니까?”라는 질문으로 끝내지 않으려고 합니다.

최근 12개월 동안 실제로 얼마가 들어왔고, 실제로 얼마가 나갔는지를 가능한 범위에서 하나씩 확인해보려고 합니다.

아직 실제 고시원을 인수한 경험은 없습니다. 이번 글은 앞으로 매물을 검토할 때 사용하기 위해 제가 만드는 공부용 검증 방법입니다.

월 순수익 500만 원이라고 하면 가장 먼저 물어볼 것

예를 들어 매도자가 이렇게 이야기한다고 가정해보겠습니다.

“이 고시원은 월 500만 원 정도 남습니다.”

저라면 가장 먼저 이렇게 물어보겠습니다.

“최근 12개월 평균인가요?”

어느 한 달의 수익인지 최근 1년 평균인지에 따라 의미가 완전히 다르기 때문입니다.

성수기에 600만 원이 남았지만 비수기에는 250만 원밖에 남지 않을 수도 있습니다.

따라서 저는 한 달 숫자보다 최근 12개월 월별 숫자를 보고 싶습니다.

첫 번째, 객실별 입실료부터 맞춰보겠습니다

30실 고시원이라고 가정해보겠습니다.

객실마다 월 40만 원, 43만 원, 45만 원, 50만 원처럼 입실료가 다를 수 있습니다.

그런데 매도자가 모든 객실을 평균 50만 원으로 계산해 예상매출을 설명한다면 실제 매출과 차이가 생길 수 있습니다.

그래서 저는 객실별로 이렇게 정리해보고 싶습니다.

101호 / 실제 입실료 / 입실 여부

102호 / 실제 입실료 / 입실 여부

103호 / 실제 입실료 / 입실 여부

이런 식으로 30개 객실을 전부 적어보는 것입니다.

그러면 현재 실제 월매출을 좀 더 구체적으로 계산할 수 있습니다.

두 번째, 통장에 실제로 들어온 돈과 비교하겠습니다

장부에는 월매출 1,300만 원이라고 적혀 있다고 가정해보겠습니다.

그렇다면 실제 입금자료와 어느 정도 일치하는지 확인해보고 싶습니다.

물론 현금 결제 등 운영 방식에 따라 단순 비교가 어려운 경우도 있을 것입니다.

그렇기 때문에 하나의 자료만 보는 것이 아니라 가능한 여러 자료를 서로 맞춰보는 것이 중요하다고 생각합니다.

제가 확인하고 싶은 핵심은 간단합니다.

“장부에 적힌 매출이 실제 발생한 매출인가?”

입니다.

세 번째, 공실을 월별로 확인하겠습니다

현재 30실 중 29실이 차 있다고 해도 최근 1년 내내 그랬다는 보장은 없습니다.

예를 들어,

1월 28실
2월 27실
3월 29실
4월 25실
5월 24실
6월 26실

이었다면 현재 29실이라는 숫자만 보고 판단해서는 안 됩니다.

그래서 저는 최근 12개월 월별 입실 객실 수를 적어보려고 합니다.

그리고 평균만 보는 것이 아니라 가장 공실이 많았던 달도 확인하겠습니다.

제가 원하는 것은 가장 잘됐던 달의 수익이 아니라 보통 때 얼마나 벌고 어려운 때 얼마나 버틸 수 있는 사업인지이기 때문입니다.

네 번째, 전기·수도·가스비를 실제 고지서와 비교하겠습니다

고시원에서는 공과금이 상당히 중요한 비용이 될 수 있습니다.

특히 냉난방 방식과 객실 구조에 따라 차이가 클 수 있습니다.

매도자가 월평균 공과금을 100만 원이라고 설명했는데 실제 여름과 겨울에는 180만~200만 원이 나온다면 수익 계산이 달라집니다.

따라서 가능하다면 최근 12개월 자료를 보고 계절별 차이도 확인해보고 싶습니다.

평균만 보면 보이지 않는 비용이 있기 때문입니다.

다섯 번째, 임차료와 관리비를 확인하겠습니다

임차해서 운영하는 고시원이라면 이것은 핵심 고정비입니다.

현재 월세뿐 아니라 앞으로의 조건도 중요합니다.

보증금은 얼마인지,

월 임차료는 얼마인지,

관리비는 별도인지,

계약기간은 얼마나 남았는지,

갱신 시 조건은 어떻게 되는지 등을 계약서와 함께 확인해야 합니다.

고시원 영업권을 비싸게 인수했는데 건물 임대차 조건이 불리하다면 투자 전체가 흔들릴 수도 있다고 생각합니다.

여섯 번째, 장부에서 빠지기 쉬운 비용을 찾아보겠습니다

제가 특히 조심하려는 부분입니다.

매출에서 월세와 공과금만 빼고 “순수익”이라고 이야기하는 경우라면 실제로는 빠진 비용이 많을 수 있습니다.

예를 들어,

청소비

인터넷·통신비

정수기 등 렌털비

세탁 관련 비용

소모품비

카드·플랫폼 수수료

보험료

수선비

세무·회계비용

광고비

인건비

등이 있을 수 있습니다.

그리고 저는 여기에 수선충당금도 따로 생각해보려고 합니다.

이번 달에 에어컨이 고장 나지 않았다고 해서 에어컨 교체비가 영원히 0원인 것은 아니기 때문입니다.

월 500만 원이 실제로는 350만 원일 수도 있습니다

가상의 사례를 만들어보겠습니다.

매도자가 설명하는 월매출이 1,300만 원이라고 가정하겠습니다.

그리고 설명된 비용이,

임차료 350만 원
공과금 150만 원
청소비 50만 원
기타비용 50만 원

이라면,

총비용은 600만 원입니다.

단순 계산으로는 700만 원이 남습니다.

그런데 제가 추가로 확인해보니,

인터넷·렌털 40만 원
소모품 20만 원
광고·수수료 30만 원
평균 수선충당금 40만 원
기타 관리비 20만 원

이 추가로 있었다고 가정해보겠습니다.

그러면 150만 원이 추가됩니다.

700만 원이 아니라 550만 원입니다.

여기에 금융비용과 세금, 사업주 자신의 노동비용까지 고려한다면 체감하는 실제 현금흐름은 더 달라질 수 있습니다.

그래서 “순수익”이라는 단어보다 그 숫자를 만드는 계산식을 보는 것이 중요하다고 생각합니다.

장부와 통장이 다르면 어떻게 할까?

저는 바로 “거짓말이다”라고 판단하지는 않을 생각입니다.

먼저 이유를 물어보겠습니다.

운영 방식 때문에 차이가 있을 수도 있고,

보증금이나 일시적인 입금이 섞여 있을 수도 있으며,

정산 시점이 다를 수도 있기 때문입니다.

하지만 설명을 들어도 숫자가 계속 맞지 않는다면 저는 상당히 보수적으로 접근하려고 합니다.

3억 원을 투자하면서 확인되지 않은 수익을 믿고 가격을 결정하고 싶지는 않기 때문입니다.

자료를 충분히 확인할 수 없다면 확인 가능한 숫자만 가지고 계산하겠습니다.

제가 매도자에게 물어볼 질문 10가지

앞으로 실제 매물을 보러 가면 이 질문을 스마트폰에 저장해두려고 합니다.

1. 최근 12개월 월별 실제 매출은 얼마인가요?
2. 최근 12개월 평균 입실률은 얼마인가요?
3. 가장 공실이 많았던 달은 언제였나요?
4. 현재 장기 공실 객실은 몇 개인가요?
5. 객실별 실제 입실료는 얼마인가요?
6. 최근 12개월 공과금 내역을 확인할 수 있나요?
7. 청소·인터넷·렌털·소모품 등 모든 운영비는 얼마인가요?
8. 최근 2~3년 동안 큰 시설수리는 무엇을 했나요?
9. 앞으로 교체해야 할 시설은 무엇인가요?
10. 현재 운영자가 매각하려는 이유는 무엇인가요?

마지막 질문도 중요하다고 생각합니다.

수익이 좋은 사업을 왜 파는지 이해할 수 있어야 하기 때문입니다.

물론 개인적인 사정이나 다른 사업으로의 이동 등 합리적인 이유도 충분히 있을 수 있으므로 매각 이유 하나만으로 판단하지는 않겠습니다.

매도자의 숫자와 나의 숫자를 따로 만들겠습니다

앞으로 실제 매물을 분석하게 되면 종이를 두 칸으로 나누어보려고 합니다.

왼쪽 — 매도자가 제시한 숫자

매출
공실률
운영비
순수익
인수가격

그리고 오른쪽에는,

내가 확인한 숫자

실제 평균매출
최근 12개월 평균 공실
확인된 모든 비용
보수적으로 계산한 순현금흐름
내가 생각하는 최대 인수가격

을 적겠습니다.

그리고 두 숫자의 차이가 크다면 그 이유가 명확하게 설명될 때까지 계약을 서두르지 않겠습니다.

DAY 11을 마치며

고시원 매물을 공부하면서 점점 한 가지가 분명해지고 있습니다.

좋은 매물을 찾는 능력보다 숫자를 확인하는 능력이 먼저 필요하다는 것입니다.

월 순수익 500만 원이라는 광고 문구보다 중요한 것은,

그 500만 원이 어떻게 만들어졌는가?

입니다.

저는 앞으로 사업을 인수하기 전에 최소한 최근 12개월의 흐름을 확인하려고 합니다.

그리고 좋은 달이 아니라 평균적인 달과 가장 나쁜 달을 기준으로 투자 여부를 생각해보겠습니다.

제가 원하는 것은 화려한 수익률이 아닙니다.

60세 이후에도 흔들리지 않는 안정적인 현금흐름입니다.

그래서 조금 늦더라도 숫자를 확인하고,

모르면 물어보고,

확인할 수 없다면 투자하지 않는 원칙을 만들어가려고 합니다.

돈을 버는 것보다 먼저, 큰돈을 잃지 않는 습관부터 만들겠습니다.

다음 이야기｜DAY 12

다음 편에서는 더욱 현실적인 문제를 다뤄보겠습니다.

「고시원 3억 투자, 내 돈을 전부 넣으면 안 되는 이유｜얼마를 현금으로 남겨둬야 할까?」

3억 원이 있다고 가정하고,

3억 전액 투자 / 2억7천 투자 + 3천만 원 비상금 / 2억5천 투자 + 5천만 원 비상금

세 가지 상황을 비교해보겠습니다.

공실이 갑자기 늘거나 에어컨·보일러·배관 등 예상하지 못한 수리가 발생했을 때 몇 개월을 버틸 수 있는지까지 계산해보겠습니다.

※ 이 글은 고시원 사업을 공부하면서 작성한 학습용 내용입니다. 실제 사업 인수 시에는 매출·세금·임대차·건축·소방·금융 등 개별 조건을 확인하고 필요한 경우 관련 전문가의 검토를 받아야 합니다.