낡은 고시원, 얼마까지 고쳐야 할까? 30실 리모델링 비용 계산하기

낡은 고시원, 얼마까지 고쳐야 할까? 30실 리모델링 비용 계산하기

 

 

고시원 매물을 공부하다 보면 사진만 봐도 오래된 곳이 있습니다. 벽지는 누렇게 변해 있고 조명은 어두우며 가구도 오래되어 있습니다. 이런 매물을 보면 처음에는 자연스럽게 "여기는 피해야겠다"는 생각이 들 수 있습니다.

그런데 도배 일을 하면서 생각이 조금 달라졌습니다.

낡아 보인다고 해서 모두 큰 하자가 있는 것은 아니기 때문입니다.

벽지와 장판, 조명처럼 비교적 적은 비용으로 분위기를 바꿀 수 있는 부분도 있고, 반대로 겉으로는 깨끗해 보여도 누수·배관·전기·냉난방·소방시설처럼 큰돈이 들어갈 문제가 숨어 있을 수도 있습니다.

그래서 앞으로 고시원 매물을 볼 때 저는 "깨끗한가, 낡았는가?"보다 "얼마를 들이면 경쟁력을 회복할 수 있는가?"를 먼저 계산해보려고 합니다.

이번 DAY 9에서는 30실 규모의 가상 고시원을 가지고 리모델링 비용을 계산해보겠습니다.

아직 제가 실제 고시원을 인수해 공사한 경험은 없기 때문에 아래 금액은 실제 견적이 아니라 투자 판단 방법을 설명하기 위한 가상의 예산입니다.

객실당 50만 원이면 30실에 얼마가 필요할까?

가장 먼저 가벼운 개선을 생각해보겠습니다.

객실 구조나 설비에는 큰 문제가 없고 벽지, 조명, 실리콘, 일부 생활시설 등을 정리하는 정도라고 가정합니다.

객실당 평균 50만 원을 사용한다면,

50만 원 × 30실 = 1,500만 원

입니다.

여기에 복도와 공용주방 등 공용공간을 손봐야 한다면 추가 비용이 발생합니다.

예를 들어 공용공간에 500만 원이 추가된다면 총예산은 약 2,000만 원이 됩니다.

여기서 중요한 것은 2,000만 원이라는 금액 자체가 아닙니다.

2,000만 원을 사용했을 때 실제로 공실이 줄거나 객실료를 유지·조정할 수 있는가?

이것을 확인해야 합니다.

객실당 100만 원이면 3,000만 원입니다

이번에는 조금 더 손볼 부분이 많다고 가정해보겠습니다.

벽지와 조명뿐 아니라 장판, 가구 일부, 문이나 손잡이, 에어컨 정비 등 객실별 개선 범위가 커지면서 평균 100만 원이 필요하다고 해보겠습니다.

그러면,

100만 원 × 30실 = 3,000만 원

입니다.

공용공간에 추가로 1,000만 원이 들어간다면 전체 공사비는 4,000만 원까지 올라갑니다.

3억 원짜리 사업을 인수했는데 바로 4,000만 원이 더 들어간다면 실제 투자금은 3억 원으로 끝나지 않습니다.

보증금이나 취득 관련 비용, 운영 준비자금 등이 별도로 있다면 총투자금은 더 늘어날 수 있습니다.

그래서 앞으로 저는 매물가격과 리모델링 비용을 따로 생각하지 않으려고 합니다.

실제 총투자금 = 인수금액 + 초기 공사비 + 각종 부대비용 + 초기 운영자금

이렇게 보려고 합니다.

객실당 200만 원이면 이야기가 달라집니다

객실당 200만 원이 들어간다면,

200만 원 × 30실 = 6,000만 원

입니다.

공용시설까지 손보면 금액은 더 커질 수 있습니다.

이 정도부터는 단순히 벽지가 낡았다는 수준이 아니라 왜 이렇게 많은 돈이 필요한지를 세부적으로 확인해야 한다고 생각합니다.

냉난방 설비 때문인지,

화장실 때문인지,

배관이나 전기 때문인지,

가구 전체를 교체해야 하는지,

혹은 구조적인 개선이 필요한지를 구분해야 합니다.

저는 특히 예쁜 인테리어와 반드시 필요한 보수공사를 구분하는 것이 중요하다고 생각합니다.

예쁜 벽지는 나중에 선택할 수도 있지만 누수나 전기 문제는 미룰 수 없는 경우가 있기 때문입니다.

3,000만 원을 쓴다면 얼마를 더 벌어야 할까?

제가 앞으로 가장 중요하게 사용할 계산입니다.

리모델링에 3,000만 원을 투자한다고 가정해보겠습니다.

그리고 저는 이 돈을 3년 안에 추가 현금흐름으로 회수하고 싶다고 해보겠습니다.

3,000만 원 ÷ 36개월 = 약 83만 원

입니다.

즉 단순 계산으로 리모델링 후 매달 약 83만 원 이상의 추가 현금흐름이 발생해야 3년 동안 3,000만 원을 회수할 수 있습니다.

2년 안에 회수하고 싶다면,

3,000만 원 ÷ 24개월 = 125만 원

입니다.

따라서 저는 앞으로 리모델링을 결정할 때 이렇게 질문해보려고 합니다.

"이 공사로 월 순현금흐름이 얼마나 개선될까?"

벽지가 예뻐지는 것만으로는 투자 이유가 부족합니다.

공실이 줄거나,

입실기간이 길어지거나,

객실료 경쟁력이 좋아지거나,

수리·관리 비용이 줄어드는 등의 효과가 있어야 합니다.

객실료를 3만 원 올릴 수 있다면?

가상의 계산을 하나 더 해보겠습니다.

리모델링 이후 30개 객실의 평균 입실료를 월 3만 원씩 높일 수 있고 30실이 모두 입실된다고 단순 가정하면,

3만 원 × 30실 = 월 90만 원

입니다.

1년이면,

90만 원 × 12개월 = 1,080만 원

입니다.

3,000만 원의 리모델링 비용을 단순 계산하면 약 2년 9개월 정도에 회수하는 구조가 됩니다.

하지만 현실에서는 30실이 항상 모두 차 있다는 보장이 없습니다.

그래서 실제 계산에서는 공실률을 반드시 반영해야 합니다.

예를 들어 평균적으로 27실이 입실한다면,

3만 원 × 27실 = 월 81만 원

입니다.

이처럼 작은 가정 하나만 달라져도 투자금 회수기간이 달라집니다.

사실 객실료보다 공실 감소가 더 중요할 수도 있습니다

DAY 7에서 계산했던 가상의 고시원을 다시 생각해보겠습니다.

객실당 평균 입실료가 45만 원이라면 빈방 하나가 한 달 동안 차지 않았을 때 단순 매출 기준으로 45만 원의 차이가 발생합니다.

리모델링과 관리 개선을 통해 평균 공실을 4실에서 2실로 줄일 수 있다고 단순 가정하면,

2실 × 45만 원 = 월 90만 원

의 매출 차이가 발생합니다.

1년이면 1,080만 원입니다.

따라서 리모델링의 목적은 무조건 객실료를 올리는 것이 아니라 사람들이 선택하고 오래 머무를 수 있는 방을 만드는 것이어야 한다고 생각합니다.

도배 경험을 어디에 활용할 수 있을까?

이 부분은 제가 앞으로 직접 활용해보고 싶은 영역입니다.

도배를 한 지 약 1년 정도 되었기 때문에 아직 모든 공사를 판단할 수 있는 수준은 아닙니다.

하지만 벽과 천장의 상태를 볼 때 몇 가지는 좀 더 관심 있게 볼 수 있습니다.

단순히 벽지가 오래된 것인지,

습기로 인해 들뜬 것인지,

곰팡이 흔적이 있는지,

누수 가능성을 의심해야 하는 부분인지,

전체도배가 필요한지,

부분적인 보수로 가능한지 등을 현장에서 살펴볼 수 있습니다.

특히 객실이 30개라면 객실당 몇십만 원의 차이도 전체에서는 큰돈이 됩니다.

객실당 20만 원 차이 × 30실 = 600만 원

입니다.

이런 작은 차이를 줄이는 것이 제가 가진 경험을 투자에 활용하는 방법 중 하나가 될 수 있다고 생각합니다.

다만 전기, 배관, 냉난방, 구조, 소방 같은 분야는 제가 함부로 판단하지 않고 반드시 전문가에게 확인하려고 합니다.

제가 피하고 싶은 매물

저는 앞으로 '싸지만 계속 돈이 들어가는 고시원'을 가장 조심하려고 합니다.

벽지와 조명이 낡은 것은 계산하기 비교적 쉽습니다.

하지만 반복되는 누수,

심각한 결로와 곰팡이,

노후 배관,

전기용량 문제,

냉난방 설비 전체 교체,

건축·소방 관련 해결해야 할 문제가 있다면 예상보다 훨씬 큰 비용이 발생할 수 있습니다.

그래서 가격이 싸다는 이유만으로 접근하지 않으려고 합니다.

매매 또는 인수 가격이 2,000만 원 저렴한데 공사비가 5,000만 원 더 들어간다면 실제로는 싼 매물이 아닐 수도 있기 때문입니다.

반대로 관심을 가져볼 만한 매물은?

제가 공부하면서 찾아보고 싶은 것은 이런 형태입니다.

입지는 괜찮다.

기본 구조와 주요 설비에 큰 문제가 없다.

그런데 관리가 부족해 전체적으로 오래돼 보인다.

이런 매물이라면 벽지, 조명, 청소, 가구 배치, 사진 등 비교적 관리 가능한 부분을 개선해 경쟁력을 높일 여지가 있는지 살펴볼 수 있습니다.

물론 이것 역시 실제 견적과 주변 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

저는 이것을 앞으로 '고칠 수 있는 낡음'과 '피해야 할 낡음'을 구분하는 연습이라고 생각하려고 합니다.

DAY 9를 마치며

오늘 계산하면서 다시 확인한 원칙이 있습니다.

리모델링은 비용이 아니라 투자일 수 있지만, 수익으로 돌아오지 않는 공사는 그냥 비용이 될 수도 있습니다.

그래서 앞으로 고시원을 볼 때,

"여기 예쁘게 고치면 좋겠다."

에서 끝내지 않고,

"얼마가 들어가고, 그 돈이 몇 년 안에 돌아올까?"

까지 계산하겠습니다.

3,000만 원을 투자해서 월 순현금흐름이 100만 원 증가한다면 단순 회수기간은 30개월입니다.

반대로 3,000만 원을 사용했는데 월 현금흐름이 거의 달라지지 않는다면 다시 생각해봐야 합니다.

저의 목표는 멋진 고시원을 만드는 것이 아닙니다.

사람들이 선택하고, 운영자는 안정적인 현금흐름을 얻을 수 있는 공간을 만드는 것입니다.

그리고 앞으로 실제 매물을 보게 되면 제 도배 경험도 조금씩 활용해보겠습니다.

다음 이야기｜DAY 10

다음 편에서는 리모델링보다 더 중요한 매입가격으로 넘어가겠습니다.

「3억에 나온 고시원, 2억7천에 사면 무엇이 달라질까? 매입가격 3천만 원의 힘」

똑같이 월 500만 원이 남는 사업이라도 3억 원에 인수하는 경우와 2억7천만 원에 인수하는 경우 투자금 회수기간이 얼마나 달라지는지 계산해보겠습니다.

그리고 가격을 깎는 것보다 더 중요한 '적정 인수가격을 어떻게 계산할 것인가'도 함께 공부해보겠습니다.

※ 이 글의 금액과 수익은 투자 판단 방법을 설명하기 위한 가상의 예시입니다. 실제 리모델링 비용과 사업수익은 건물 상태, 지역, 공사 범위, 계약조건 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 실제 투자 전에는 현장 견적과 관련 전문가의 확인이 필요합니다.