고시원 공실률 10%·20%·30%, 월수익은 얼마나 달라질까?

고시원 공실률 10%·20%·30%, 월수익은 얼마나 달라질까?

고시원 매물을 공부하면서 제가 가장 중요하게 보려고 하는 숫자 중 하나가 공실률입니다. 인터넷에 올라온 매물 설명을 보면 '만실 운영', '월 순수익 500만 원', '안정적인 현금흐름' 같은 문구를 자주 볼 수 있습니다. 하지만 제가 앞으로 3억 원대 고시원 매물을 실제로 살펴보게 된다면 현재 만실인지보다 공실이 발생해도 수익을 유지할 수 있는 구조인지를 먼저 확인하려고 합니다. 고시원은 여러 개의 객실에서 매달 입실료가 발생한다는 장점이 있지만 반대로 방이 하나씩 비기 시작하면 매출은 줄어듭니다. 그런데 임차료와 인터넷비처럼 객실이 비어 있어도 계속 나가는 비용은 그대로 남을 수 있습니다. 그래서 이번에는 30실 규모의 가상 고시원을 만들어 공실률 0%, 10%, 20%, 30%에 따라 월 현금흐름이 어떻게 달라지는지 직접 계산해보겠습니다.

 

30실 고시원을 하나 만들어보겠습니다

이번 계산에서도 실제 매물이 아닌 가상의 사례를 사용하겠습니다.

객실 수는 30실, 객실당 평균 입실료는 45만 원이라고 가정해보겠습니다.

30실이 모두 차 있다면 최대 월매출은 다음과 같습니다.

30실 × 45만 원 = 1,350만 원

여기까지만 보면 상당히 좋은 사업처럼 보입니다.

하지만 만실은 가장 좋은 상황입니다.

실제 사업을 검토할 때는 좋은 상황보다 보통 상황과 나쁜 상황을 먼저 계산해보는 것이 중요하다고 생각합니다.

그래서 빈방이 생겼을 때를 계산해봤습니다.

공실률 0% → 30실 입실 → 월매출 1,350만 원

공실률 10% → 약 27실 입실 → 월매출 1,215만 원

공실률 20% → 약 24실 입실 → 월매출 1,080만 원

공실률 30% → 약 21실 입실 → 월매출 945만 원

공실률이 30%까지 올라가면 만실일 때와 비교해 월매출이 405만 원 감소합니다.

1년이면 단순 계산으로 4,860만 원입니다.

이것만 봐도 왜 고시원에서 공실 관리가 중요한지 알 수 있습니다.

매출이 줄어도 고정비는 사라지지 않습니다

이번에는 비용을 넣어보겠습니다.

가상의 월 운영비를 다음처럼 잡겠습니다.

임차료 350만 원
전기·수도·가스 130만 원
인터넷·통신 30만 원
청소·관리 60만 원
소모품 20만 원
수선충당금 30만 원
기타비용 20만 원

총 640만 원입니다.

실제로는 입실자가 줄면 수도·전기 등의 변동비 일부가 줄 수 있습니다. 반대로 계절에 따라 냉난방비가 증가할 수도 있습니다.

여기서는 비교를 쉽게 하기 위해 월 운영비 640만 원이 동일하게 발생한다고 단순 가정하겠습니다.

그러면 결과가 달라집니다.

공실률 0%

월매출 1,350만 원

• 운영비 640만 원
  = 710만 원

공실률 10%

월매출 1,215만 원

• 운영비 640만 원
  = 575만 원

공실률 20%

월매출 1,080만 원

• 운영비 640만 원
  = 440만 원

공실률 30%

월매출 945만 원

• 운영비 640만 원
  = 305만 원

같은 고시원인데 공실률에 따라 단순 계산상 월 710만 원이 남기도 하고 305만 원이 남기도 합니다.

차이는 무려 월 405만 원입니다.

여기에 대출이자, 세금, 예상하지 못한 시설수리비 등이 있다면 실제 현금흐름은 더 낮아질 수 있습니다.

그래서 앞으로 누군가 저에게 "이 고시원은 월 600만 원 남습니다"라고 이야기한다면 저는 이렇게 질문하려고 합니다.

"그 계산은 입실률 몇 %를 기준으로 한 것인가요?"

그렇다면 손익분기점은 몇 실일까?

이번에는 제가 가장 궁금했던 것을 계산해보겠습니다.

객실당 평균 입실료가 45만 원이고 월 운영비가 640만 원이라고 단순 가정하면,

640만 원 ÷ 45만 원 ≈ 14.2실

입니다.

즉 단순 계산으로는 최소 약 15실 정도가 입실해야 운영비 640만 원을 충당할 수 있습니다.

30실 가운데 15실이면 약 절반입니다.

하지만 이것을 보고

"공실이 50%여도 괜찮네."

라고 생각해서는 안 됩니다.

대출이자와 세금, 대규모 수선비, 사업주의 노동비용 등이 계산에서 빠져 있기 때문입니다.

그래서 실제 매물을 분석할 때는 단순 손익분기점과 별도로 안전 손익분기점을 만들어보려고 합니다.

예를 들어 최소 300만 원의 월 현금흐름을 확보하고 싶다면,

운영비 640만 원 + 목표 현금흐름 300만 원 = 940만 원

이 필요합니다.

940만 원 ÷ 45만 원 ≈ 20.9실

따라서 단순 계산으로 약 21실 이상이 꾸준히 입실해야 월 300만 원 수준의 현금흐름을 기대할 수 있다는 계산이 나옵니다.

이런 계산이 실제 매물을 볼 때 훨씬 도움이 될 것 같습니다.

'현재 만실'보다 최근 12개월을 보고 싶습니다

고시원을 매도하기 직전에 할인이나 이벤트를 통해 일시적으로 객실을 채우는 경우가 있는지는 개별 매물마다 확인해야 합니다.

그래서 저는 현장에 갔을 때 단순히 현재 몇 실이 차 있는지만 묻지 않으려고 합니다.

제가 보고 싶은 것은 최근 12개월 월별 입실률입니다.

예를 들어,

1월 90%
2월 87%
3월 93%
4월 90%
5월 83%
6월 80%

처럼 기록이 있다면 계절에 따른 변화를 어느 정도 볼 수 있습니다.

그리고 특정 방이 계속 비어 있다면 이유도 알아봐야 합니다.

창문이 없는지,

화장실이 불편한지,

소음이 심한지,

객실료가 주변보다 비싼지,

시설이 오래됐는지 등을 확인해볼 수 있습니다.

공실은 단순한 숫자가 아니라 고객이 보내는 신호일 수도 있기 때문입니다.

주변 고시원 가격도 직접 확인해보겠습니다

제가 매물을 본다면 주변 경쟁업체의 객실료도 조사해볼 생각입니다.

내가 인수하려는 곳은 45만 원인데 비슷한 조건의 주변 고시원이 35만 원이라면 현재 객실료를 계속 유지할 수 있는지 생각해봐야 합니다.

반대로 주변이 50만~55만 원인데 대상 고시원이 40만 원이라면 시설 개선을 통해 가격을 조정할 여지가 있는지도 검토할 수 있습니다.

다만 이런 판단 역시 현장을 직접 보고 시설과 객실 조건을 비교한 뒤 해야 할 것입니다.

공실률 10%를 기본값으로 생각하지 않겠습니다

사업계획서를 만들다 보면 자연스럽게 좋은 숫자를 넣고 싶어질 수 있습니다.

하지만 저는 반대로 해보려고 합니다.

낙관적 시나리오: 공실률 5~10%

기준 시나리오: 공실률 20%

스트레스 시나리오: 공실률 30%

이렇게 세 가지를 모두 계산해보는 것입니다.

그리고 저는 **30% 공실에서도 버틸 수 있는가?**를 중요하게 보려고 합니다.

좋은 상황에서 돈을 많이 버는 사업보다 나쁜 상황에서도 무너지지 않는 사업이 제가 원하는 60세 이후의 현금흐름에 더 가깝기 때문입니다.

3억 투자라면 더 중요한 질문이 있습니다

가상의 고시원에 실제 자기자본 3억 원이 들어간다고 생각해보겠습니다.

공실률 10%에서 월 575만 원이 남는다면 연간 단순 현금흐름은 6,900만 원입니다.

하지만 공실률 30%에서는 월 305만 원, 연간 3,660만 원으로 줄어듭니다.

똑같은 3억 원을 투자했는데 운영 상황에 따라 결과가 크게 달라지는 것입니다.

더구나 이번 계산에는 세금과 금융비용, 큰 시설교체비 등이 완전히 반영되지 않았습니다.

따라서 저는 앞으로 최고 수익률보다 최저 상황에서의 생존 가능성을 먼저 계산하려고 합니다.

DAY 7을 마치며

오늘 계산을 하면서 제가 얻은 결론은 간단합니다.

고시원 수익은 방 개수가 아니라 '꾸준히 차 있는 방 개수'가 만든다.

30실을 가지고 있다는 사실보다 평균적으로 몇 실이 실제 입실되어 있는지가 중요합니다.

그래서 앞으로 고시원 매물을 볼 때 반드시 확인할 숫자는 다음과 같습니다.

최근 12개월 평균 입실률

가장 낮았던 달의 입실률

장기공실 객실 수

객실별 실제 입실료

공실률 20~30%에서도 남는 현금

이 다섯 가지를 확인하고 싶습니다.

그리고 저는 좋은 상황을 보고 투자하기보다 나쁜 상황을 계산한 뒤에도 마음이 편한 매물을 찾고 싶습니다.

3억 원을 빨리 투자하는 것이 목표가 아닙니다.

3억 원을 지키면서 오랫동안 현금흐름을 만들어내는 것이 목표입니다.

천천히 공부하고, 많이 비교하고, 숫자로 확인해보겠습니다.

다음 이야기｜DAY 8

다음 편에서는 공실을 줄이는 문제로 넘어가겠습니다.

「고시원 공실을 줄이려면? 사람들이 선택하는 방의 조건 10가지」

역세권만 볼 것이 아니라 월세, 방 크기, 창문, 개별화장실, 냉난방, 방음, 청결, 인터넷, 공용시설과 사진·온라인 노출까지 입실자의 입장에서 하나씩 분석해보겠습니다.

※ 본문의 금액과 공실률은 계산 방법을 설명하기 위한 가상의 예시입니다. 실제 고시원의 매출·비용·수익성은 입지와 시설, 계약조건 및 운영 방식 등에 따라 달라질 수 있습니다.