3억 고시원 매물 보러 갈 때 반드시 확인할 현장답사 체크리스트 30가지

3억 고시원 매물 보러 갈 때 반드시 확인할 현장답사 체크리스트 30가지

고시원 매물을 인터넷으로 보다 보면 사진도 깨끗하고 수익률도 좋아 보이는 곳이 많습니다. 하지만 저는 내년 4월부터 약 3억 원대 고시원 매물을 본격적으로 찾아보더라도 인터넷 광고만 보고 판단하지 않으려고 합니다.

지난 DAY 5에서는 3억 원짜리 가상의 고시원을 놓고 월매출에서 임차료, 공과금, 청소비, 관리비, 수선비 등을 제외하면 실제 순현금흐름이 얼마나 달라질 수 있는지 계산해봤습니다.

이번에는 한 단계 더 들어가 보겠습니다.

실제로 고시원 매물을 보러 갔다면 무엇을 확인해야 할까요?

아직 저는 고시원을 운영해본 경험이 없습니다. 따라서 이 글은 성공 경험을 이야기하는 글이 아니라 제가 실제 매물을 보기 전에 만들어두는 사전 점검표입니다.

앞으로 현장답사를 갈 때 이 글을 직접 열어놓고 하나씩 확인해볼 생각입니다.

 

① 입지는 지도보다 직접 걸어보겠습니다

고시원에서 첫 번째로 볼 것은 건물 내부가 아니라 입지와 실제 생활 동선이라고 생각합니다.

체크 1. 가장 가까운 지하철역·버스정류장까지 직접 걸어보기

지도에 도보 7분이라고 표시되어 있어도 실제로 걸어보면 언덕이나 횡단보도 때문에 체감거리가 다를 수 있습니다.

체크 2. 주변에 실제 입실 수요가 있는지 확인하기

대학, 학원가, 산업단지, 병원, 오피스, 상업시설 등 장기 또는 단기 거주자가 발생할 만한 시설을 확인합니다.

체크 3. 편의점·식당·세탁시설 등 생활편의시설 확인

입실자의 입장에서 직접 생각해보려고 합니다.

체크 4. 밤 분위기도 확인하기

가능하다면 낮에 한 번, 저녁에 한 번 방문해 주변 분위기와 귀가 동선을 살펴보겠습니다.

체크 5. 주변 경쟁 고시원 조사

반경을 정해 경쟁 고시원의 객실료와 시설 수준을 조사해볼 생각입니다.

좋은 입지라고 해도 주변 공급이 지나치게 많다면 이야기가 달라질 수 있기 때문입니다.

② 건물에 들어가기 전에 외관부터 보겠습니다

도배 일을 하면서 느낀 점이 하나 있습니다.

실내 문제의 흔적이 외부에서 보이는 경우도 있다는 것입니다.

체크 6. 건물 외벽 균열과 누수 흔적

체크 7. 옥상과 외벽 방수 상태

가능한 범위에서 확인합니다.

체크 8. 출입구와 계단 상태

입실자가 매일 이용하는 공간입니다.

체크 9. 엘리베이터 유무와 상태

층수가 높다면 특히 중요할 수 있습니다.

체크 10. 주차 및 쓰레기 배출 환경

운영자 입장에서도 관리와 민원에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 객실은 예쁜 벽지보다 기본 상태를 보겠습니다

고시원 매물을 보면 새 벽지와 가구에 먼저 눈이 갈 수 있습니다.

하지만 저는 도배 경험을 살려 그 뒤의 상태를 조금 더 자세히 살펴보고 싶습니다.

체크 11. 벽지 들뜸·곰팡이·습기

단순한 벽지 노후인지 결로나 누수와 관련된 문제인지 살펴봅니다.

체크 12. 천장 누수 흔적

누렇게 변색된 부분이나 도배를 부분적으로 새로 한 흔적도 확인합니다.

체크 13. 창문과 환기 상태

창문 유무뿐 아니라 실제 환기가 가능한 구조인지 확인합니다.

체크 14. 객실 냉난방 상태

개별 방식인지 중앙 방식인지 확인하고 유지비도 알아봅니다.

체크 15. 객실 방음

옆방이나 복도의 소음이 어느 정도 들리는지도 직접 확인해보겠습니다.

④ 공용시설은 운영비와 연결해서 보겠습니다

체크 16. 공용주방 상태

냉장고, 전자레인지, 정수기, 싱크대 등의 상태를 확인합니다.

체크 17. 세탁시설

세탁기와 건조기 수량, 연식과 고장 여부를 확인합니다.

체크 18. 공용화장실·샤워실

해당 형태의 고시원이라면 청결뿐 아니라 배수와 환기 상태까지 확인합니다.

체크 19. 복도와 공용공간

폭과 적치물, 조명, 환기 등을 확인합니다.

체크 20. 인터넷·CCTV·출입관리 시스템

설치 상태뿐 아니라 매달 들어가는 유지비도 확인하겠습니다.

⑤ 가장 중요한 것은 '실제 숫자'입니다

여기서부터는 매도자의 설명보다 자료를 보고 싶습니다.

체크 21. 최근 12개월 월별 매출

가능하다면 실제 입금자료와 대조합니다.

체크 22. 최근 12개월 월별 입실률

평균 입실률만 듣지 않고 월별 변화를 살펴봅니다.

체크 23. 객실별 실제 입실료

방 크기와 시설에 따라 가격이 다를 수 있기 때문에 평균가격만 보지 않습니다.

체크 24. 최근 12개월 주요 운영비

전기, 수도, 가스, 인터넷, 청소, 소모품, 관리비 등을 확인합니다.

체크 25. 공실이 오래된 객실

"현재 빈방이 몇 개인가?"보다 "그 방이 얼마나 오래 비어 있었는가?"를 물어보겠습니다.

⑥ 계약 전에 반드시 확인해야 할 부분

여기서는 혼자 판단하지 않고 필요하면 공인중개사, 세무사, 법무·건축·소방 관련 전문가와 관할 기관의 확인을 받을 생각입니다.

체크 26. 임대차계약 조건

임차형 고시원이라면 보증금, 월세, 계약기간, 갱신조건, 인상조건 등을 확인합니다.

체크 27. 건축물대장과 실제 사용 상태

공부 단계에서 추측하지 않고 공식 서류와 현장을 대조합니다.

체크 28. 소방 관련 시설과 점검 상태

비상구, 감지기 등 필요한 사항은 현재 적용되는 기준을 확인하고 전문가 또는 관할 기관을 통해 검토합니다.

체크 29. 인수 후 추가 시설비

도배, 장판, 가구, 냉난방, 전기, 배관 등 인수 직후 들어갈 돈을 따로 계산합니다.

체크 30. 나중에 나올 수 있는가?

이 질문을 마지막에 반드시 하겠습니다.

"내가 3년 또는 5년 후 이 사업을 그만두고 싶다면 투자금 중 얼마를 회수할 수 있을까?"

저는 이것이 수익률만큼 중요한 질문이라고 생각합니다.

매물을 보고 바로 계약하지 않겠습니다

아무리 마음에 드는 고시원을 발견하더라도 현장에서 바로 결정하지 않으려고 합니다.

현장에서 사진과 자료를 충분히 확보한 뒤 집으로 돌아와 다시 계산해보겠습니다.

**예상 월매출

• 공실
• 임차료
• 공과금
• 관리비
• 청소비
• 소모품비
• 수선충당금
• 금융비용
• 기타 비용
  = 예상 월 순현금흐름**

그리고 좋은 상황만 계산하지 않겠습니다.

입실률 90% / 80% / 70%

처럼 몇 가지 상황을 만들어 어느 수준에서 적자가 발생하는지도 확인해보겠습니다.

저에게 필요한 것은 '대박 나는 경우'가 아니라 상황이 나빠졌을 때도 버틸 수 있는 매물이기 때문입니다.

도배 경험은 수리비 계산에 활용해보겠습니다

고시원 30개 객실에서 객실당 수리비가 30만 원만 차이가 나도 전체적으로는 900만 원의 차이가 발생합니다.

그래서 벽지나 천장을 보면서 단순히 깨끗하다, 더럽다고 판단하지 않고 실제로 어느 정도의 작업이 필요한지 살펴보려고 합니다.

다만 전기, 배관, 냉난방, 소방처럼 제가 전문적으로 판단할 수 없는 부분은 반드시 해당 분야 전문가에게 확인할 생각입니다.

내가 아는 것과 모르는 것을 구분하는 것도 투자라고 생각합니다.

DAY 6을 마치며

제가 3억 원대 고시원을 알아보는 목적은 고시원 사장이 되는 것이 아닙니다.

60세 이후에도 지속될 수 있는 현금흐름을 만드는 것입니다.

그래서 좋은 인테리어보다 숫자를 먼저 보고,

높은 매출보다 실제 순현금흐름을 보고,

높은 예상수익보다 실패했을 때의 손실을 먼저 계산해보려고 합니다.

그리고 매물을 많이 보겠습니다.

첫 번째 매물이 좋아 보여도 두 번째를 보고,

열 번째를 보고,

가능하다면 수십 개를 비교해보겠습니다.

그렇게 쌓인 기록이 언젠가 실제 계약을 결정할 때 가장 중요한 자료가 될 것이라고 생각합니다.

지금의 공부가 미래의 큰 실수를 하나 막아준다면 그것만으로도 충분히 가치가 있습니다.

다음 이야기｜DAY 7

다음 편에서는 정말 중요한 숫자를 계산해보겠습니다.

「고시원 공실률 10%·20%·30%, 내 수익은 얼마나 달라질까?」

같은 30실 고시원이라도 빈방이 3개, 6개, 9개가 되면 월 순현금흐름과 투자금 회수기간이 어떻게 달라지는지 가상의 숫자를 넣어 계산해보겠습니다.

특히 '몇 개의 방이 비면 손익분기점에 도달하는가?'까지 계산해보겠습니다.

※ 본 체크리스트는 제가 고시원 투자를 준비하며 정리하는 학습용 자료입니다. 실제 매입·임차·영업 전에는 해당 물건과 지역에 적용되는 최신 건축·소방·세무·영업 관련 요건을 관계 기관 및 전문가를 통해 개별적으로 확인해야 합니다.