고시원 공실 줄이려면? 사람들이 선택하는 방의 조건 10가지

고시원 공실 줄이려면? 사람들이 선택하는 방의 조건 10가지

지난 DAY 7에서는 30실 규모의 가상 고시원을 놓고 공실률이 10%, 20%, 30%로 높아졌을 때 월 현금흐름이 얼마나 달라질 수 있는지 계산해봤습니다.

계산하면서 한 가지 생각이 들었습니다.

"공실률을 계산하는 것도 중요하지만 애초에 사람들이 들어오고 싶어 하는 고시원을 만들면 어떨까?"

고시원 투자에서 좋은 매물을 싸게 인수하는 것도 중요하겠지만 결국 매달 현금흐름을 만들어주는 사람은 실제 입실자입니다.

그래서 앞으로 고시원 매물을 볼 때 투자자의 눈으로만 보지 않고 직접 방을 구하는 사람이라고 생각하면서 살펴보려고 합니다.

아직 저는 고시원을 운영한 경험이 없습니다. 이번 글 역시 앞으로 실제 매물을 보기 위해 제가 공부하고 정리하는 과정입니다.

1. 교통과 생활이 편리한 위치

첫 번째는 역시 입지입니다.

하지만 단순히 "역에서 몇 m"만 확인하지 않으려고 합니다.

실제로 지하철역이나 버스정류장까지 걸어보고 출퇴근 시간에는 얼마나 걸리는지 확인해보겠습니다.

그리고 주변에 편의점, 식당, 빨래방, 병원 등 생활시설이 있는지도 살펴볼 생각입니다.

고시원은 결국 사람이 생활하는 공간이기 때문입니다.

2. 가격에 납득할 만한 이유가 있는 방

무조건 저렴한 방이 가장 잘 나갈 것이라고 생각하지 않습니다.

예를 들어 월 35만 원인 오래되고 불편한 방과 월 45만 원이지만 깨끗하고 창문과 개인시설이 좋은 방이 있다면 사람마다 선택이 달라질 것입니다.

중요한 것은 주변 경쟁 고시원과 비교했을 때 가격에 합리적인 이유가 있는가라고 생각합니다.

앞으로 매물을 볼 때 주변 5~10곳 정도의 객실료와 시설을 직접 비교해보고 싶습니다.

3. 창문과 환기

제가 도배 현장에서 특히 관심 있게 보는 부분이 습기와 곰팡이입니다.

좁은 공간에서 환기가 잘되지 않으면 생활환경이 불편해질 뿐 아니라 벽지와 천장 상태에도 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 객실을 볼 때 창문이 있는지뿐 아니라 실제로 열리는지, 환기가 가능한지, 창밖 환경은 어떤지도 확인하려고 합니다.

창문 하나도 장기적으로는 공실과 유지관리비에 영향을 줄 수 있다고 생각합니다.

4. 개인 화장실과 샤워시설

고시원마다 객실 구조는 상당히 다릅니다.

공용 화장실과 샤워실을 사용하는 곳도 있고 객실 내부에 개인 시설이 있는 곳도 있습니다.

어떤 구조가 무조건 좋다고 단정하기보다는 주변 수요가 어느 형태를 선호하고 그에 따라 객실료를 얼마나 받을 수 있는지 비교해볼 생각입니다.

개인 화장실이 있다면 배수와 환기, 냄새, 누수 흔적도 반드시 확인해야겠습니다.

5. 냉난방

사진에서는 잘 보이지 않지만 실제 생활에서는 굉장히 중요한 부분이라고 생각합니다.

특히 여름과 겨울에는 냉난방 만족도가 입실자의 생활 만족도와 연결될 수 있습니다.

개별 냉난방인지 중앙식인지,

전기료 부담은 어떻게 되는지,

에어컨의 연식은 얼마나 됐는지 등을 확인해보겠습니다.

오래된 에어컨 30대를 한꺼번에 교체해야 하는 상황이 온다면 큰 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.

6. 방음

방이 아무리 깨끗해도 옆방의 통화 소리나 TV 소리가 그대로 들린다면 장기간 거주하기 불편할 수 있습니다.

그래서 현장답사를 할 때 가능하다면 객실 안에서 문을 닫고 복도 소리가 얼마나 들리는지도 확인해보고 싶습니다.

완벽한 방음을 기대하기보다는 주변 경쟁시설과 비교해서 어느 정도인지 살펴보는 것입니다.

7. 청결

제가 생각하는 가장 기본적인 경쟁력입니다.

벽지가 조금 오래됐더라도 깨끗하게 관리된 곳과 새 인테리어를 했지만 공용주방이나 화장실 관리가 좋지 않은 곳은 느낌이 완전히 다를 것입니다.

특히 냄새는 인터넷 사진에서는 확인할 수 없습니다.

그래서 고시원 매물은 반드시 직접 방문해야 한다고 생각합니다.

현관문을 열었을 때 느껴지는 첫인상도 기록해볼 생각입니다.

8. 인터넷과 생활 편의시설

고시원에 거주하는 사람에게 인터넷은 중요한 생활 인프라가 될 수 있습니다.

속도와 안정성을 확인하고 공용주방, 냉장고, 세탁기, 건조기, 정수기 등 생활시설도 살펴보겠습니다.

시설이 많다고 무조건 좋은 것은 아닙니다.

시설이 많아질수록 유지·교체비도 늘어날 수 있기 때문입니다.

그래서 **입실자에게 정말 필요한 시설인가?**라는 기준으로 보려고 합니다.

9. 사진과 온라인 노출

제가 앞으로 특히 공부하고 싶은 부분입니다.

아무리 좋은 고시원이라도 방을 찾는 사람이 존재 자체를 모르면 문의가 들어오기 어렵습니다.

온라인에 올라온 사진이 어둡거나 실제 공간의 장점을 제대로 보여주지 못한다면 개선할 여지가 있을 수도 있습니다.

저는 블로그를 계속 운영할 계획이기 때문에 이런 콘텐츠 경험도 활용해보고 싶습니다.

과장된 사진보다는 밝고 깨끗하게 실제 모습을 보여주고 교통, 객실 크기, 가격, 시설 등 사람들이 궁금해할 정보를 명확하게 제공하는 방법을 공부해보려고 합니다.

10. 결국 가장 중요한 것은 '다시 살고 싶은 곳'

저는 고시원을 단순히 방 30개가 있는 사업으로만 보지 않으려고 합니다.

30명의 사람이 생활하는 공간이라고 생각해보려고 합니다.

관리자가 친절하고,

공용시설이 깨끗하고,

고장난 것이 빨리 수리되고,

밤에는 비교적 조용하고,

가격도 합리적이라면 장기 거주자가 늘어날 가능성도 생각해볼 수 있습니다.

장기 거주자가 많아지면 퇴실과 재입실 과정에서 발생하는 청소와 모집 부담도 줄어들 수 있을 것입니다.

그래서 앞으로 매물을 볼 때 "여기서 내가 6개월 살 수 있을까?"라는 질문을 스스로에게 해보려고 합니다.

대답이 '아니오'라면 입실자에게 선택받기 어려운 이유부터 찾아보겠습니다.

오래된 고시원이라도 기회가 있을까?

제가 관심을 갖는 부분입니다.

시설이 낡았다는 이유만으로 무조건 나쁜 매물이라고 생각하지는 않습니다.

입지가 괜찮고 기본 구조에 큰 문제가 없는데 벽지, 장판, 조명, 가구 등 때문에 전체적인 인상이 오래돼 보이는 곳이라면 개선 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

이 부분에서는 제가 가진 도배 경험을 활용할 수 있을 것 같습니다.

예를 들어 객실 전체를 최고급으로 바꾸는 것보다 벽지와 조명, 실리콘 등 입실자가 바로 체감할 수 있는 부분을 적절한 비용으로 개선하는 방법도 공부해보고 싶습니다.

하지만 누수, 구조, 전기, 배관, 소방처럼 큰 비용과 전문적인 판단이 필요한 문제가 있다면 이야기가 완전히 달라집니다.

그래서 저는 앞으로 리모델링을 두 종류로 나누려고 합니다.

돈을 벌어줄 수 있는 개선

그리고

계속 돈이 들어갈 수 있는 하자 보수

이 둘을 구분하는 것이 중요하다고 생각합니다.

공실을 줄이는 가장 싼 방법은 무엇일까?

꼭 수천만 원을 들여 리모델링해야 하는 것은 아닐 수도 있습니다.

깨끗한 침구,

밝은 조명,

깔끔한 벽지,

정돈된 공용공간,

좋은 사진,

빠른 문의 응대처럼 상대적으로 적은 비용으로 개선할 수 있는 부분도 있을 것입니다.

그래서 실제 고시원을 인수하게 된다면 처음부터 모든 것을 뜯어고치기보다 입실자가 가장 불편해하는 것부터 순서대로 개선하는 방식을 생각해보고 싶습니다.

돈을 쓰는 것이 중요한 것이 아니라,

쓴 돈이 공실 감소와 객실 경쟁력으로 돌아오는가가 중요하기 때문입니다.

DAY 8을 마치며

오늘 제가 얻은 결론은 이것입니다.

고시원의 진짜 고객은 매수자가 아니라 입실자입니다.

투자자인 제 눈에 싸게 보이는 고시원이 입실자에게도 좋은 고시원이라는 보장은 없습니다.

그래서 앞으로 매물을 볼 때 두 가지 질문을 동시에 하겠습니다.

투자자로서:
"이 가격에 사면 돈이 남는가?"

입실자로서:
"나는 이 방에 돈을 내고 살고 싶은가?"

두 질문 모두 만족할 수 있는 매물을 찾는 것이 제가 해야 할 공부라고 생각합니다.

3억 원을 투자하는 것보다 중요한 것은 사람들이 계속 선택하는 공간을 찾는 것입니다.

그런 공간이 결국 제가 원하는 안정적인 현금흐름을 만들어줄 가능성이 있기 때문입니다.

다음 이야기｜DAY 9

다음 편에서는 제가 가진 경험과 고시원을 본격적으로 연결해보겠습니다.

「낡은 고시원, 얼마까지 고쳐야 할까? 30실 리모델링 비용 계산하기」

도배·장판·조명·가구처럼 비교적 가벼운 개선부터 화장실·냉난방·전기·배관처럼 큰 비용이 발생할 수 있는 항목까지 나누고,

객실당 50만 원 / 100만 원 / 200만 원이 들어간다면 30실 전체에 얼마가 필요한지 계산해보겠습니다.

그리고 중요한 질문도 하나 해보겠습니다.

"3,000만 원을 리모델링에 쓰면 월수익이 얼마나 늘어야 그 돈을 쓸 가치가 있을까?"

※ 이 글은 고시원 사업을 준비하면서 정리하는 학습 기록입니다. 실제 수요와 객실 선호도는 지역, 가격, 이용자층 및 시설 등에 따라 다를 수 있으므로 실제 투자 전에는 대상 지역과 매물을 별도로 조사해야 합니다.